商品調查報告4篇範例

本文目錄2017年商品調查報告市場商品價格變動調查報告江西郵政農資和農村商品分銷調查報告商品房調查報告

一、我市商品市場的現狀

1、商品市場蓬勃發展，經營門類齊全，品位不斷提升

全市現有商品市場337個，建築面積207平方米，分別比xx 年增長10%和109%。其中：生產資料市場27個，專業批發市場27個，農貿市場41個，綜合性市場242個。蘆淞服飾市場羣更是由1989年的1個市場發展到1995年十幾個市場再到xx年的43個市場，建築面積從1989年的4800平方米猛增到73.5平方米;商品市場檔次逐年提高，蘆淞服飾市場由最初的地攤式市場到鳥籠式市場再到寬敞門面式市場，部分市場已發展到集辦公、服裝展示、網上購物等為一體的現代化大窗櫥。

2、商品市場在商貿流通中的作用不斷擴大。全市商品市場xx年實現成交額103.57億元，佔全市社會消費品零售總額比重超過65%，;市場成交過3000萬元的市場有50多個，名列全省第一，有21個市場成交額過億元，商品市場是我市商貿流通的主力軍，其現實地位和作用不容忽視。

3、商品市場是全市各級財税收入的重要來源。全市商品市場年創造税費4億多元，佔全市税收比重20.38%，蘆淞區財政收入的80%來自於市場税費。蘆淞服裝市場居全市市場納税費之首，該市場僅1316個攤位，年納税費2300多萬元，其中税1600多萬元。

4、商品市場為社會提供了大量就業機會。全市337個商品市場共有從業人員15.6萬人，其中安排下崗職工近十萬人。

二、我市商品市場存在的主要問題

1、商品市場佈局不合理。一是區縣之間發展不平衡。蘆淞區、荷塘區、攸縣商品市場較多，而石峯區、天元區、**縣商品市場數量很少。蘆淞區有商品市場79個，佔全市的近四分之一。二是市場空間佈局不合理，全市93個專業市場，其中在城市83個，農村僅10個;城市專業市場又集中在蘆淞區，蘆淞區專業市場有63 個，佔全市專業市場的67.8%，大半江山坐落蘆淞，石峯區除住宅產品市場、天元區除建材市場外，幾乎沒有象樣的專業市場。

2、組織化程度低。我市商品市場基本是各自為營，市場之間缺乏聯繫，商流、物流、資金流、信息流不能相互流動，互通有無;我市雖有過億元市場21家，但大而不強，沒有組建一個市場集團。組織化程度低導致市場之間，經營户之間惡性競爭，互相拆台現象嚴重，無法與國內外組織嚴密的商業巨人競爭。

3、沒有產業作依託，市場輻射功能不能充分發揮。我市專業市場數量不少，但除服飾市場外大都銷售額不大，市場銷售的絕大部分是外來產品，服飾市場銷售的服飾80%以上來自沿海城市和武漢，本地生產有服飾所佔比重很小，沒有產業作依託，勢必增加銷售成本，減弱商品競爭力，從而進一步制約發展空間。

造成以上問題的根本原因是商品市場規劃滯後，政府部門宏觀調控乏力，商品市場建設管理主體虛位，仍然存在多頭審批現象，這種狀況與我國加入世貿組織後的新形勢變化要求極不相適應。加入世貿組織，我國於去年12月11日取消對外商對商業批發、零售和物流業的限制，為減少國外商業“航母”的衝擊，需要採取國際通用的辦法，對大型商業設施的設立必須進行規劃和管理。目前，**市已開始着手開展這方面的工作。

三、下階段商品市場建設的發展思路

1、大力發展現代批發市場，奠定區域商貿中心地位。

沒有現代化的專業批發市場就沒有現代化的商貿城市。批發市場仍然是21世紀我國商品流通的主渠道。**發展批發市場有條件和基礎：批發經銷以遠遠超過零售經銷，尤其是近幾年來，限額以上批發業突飛猛進，成為我市經濟的一個亮點;蘆淞區服飾市場等批發市場已形成品牌，具有較強的輻射力;良好的區位優勢和交通優勢奠定了便捷的運輸體系。發展批發市場的原則是：以結構調整為主線，以代理經銷、倉儲式配送、電子商務為業態，以發展、壯大市場的依託產業為核心，改造、提升現有批發市場，適當發展新興、配套市場。

重點要選擇一批上規模、上檔次的市場進行“兩改一提”，重中之重是蘆淞服飾市場羣的“兩改一提”，鞏固其“龍頭”地位，建設成為區域性、全國性的經銷中心。

一是以集約化、集團化經營為方向，按現代企業制度要求，全面完成市場改制，組建公司制，實現集約化、集團化經營。儘快完成蘆淞服飾有限公司的組建，改變業主多元化(40多個產權單位)、惡性競爭、粗放經營的局面。

二是加強市場硬件改造，加強軟件升級，營造適合本批發市場的交易環境和市場形象特色，為商户提供個性化、專業化服務，形成更具價值的“無形市場”。

三是把市場改造與市場物流整合結合起來，強化與物流配送和電子商務技術的結合。結合資產重組，成立專業性的物流公司，建立多層次的配送、代理體系，重構市場的營銷網絡，推動批發市場由以攤位式經營為主向以配送、代理經營為主轉變，由分散的個體經營向建立公司制經營轉變，由傳統交易向現代化交易轉變。

四是有目的地引導建立一些“源頭型”專業批發市場。如原提出的在荷塘區建立一個大的傢俱批發市場，並帶動傢俱製造業的發展。

2、以流通帶動產業，促進產業與市場聯動。

以市場興產業，以產業帶市場，形成產業與市場共同繁榮的局面，這是許多城市成功的做法。義烏、石獅的崛起，靠的就是商貿與工業企業的良性互動。我市批發市場還缺乏強有力的產業支撐。以蘆淞服飾市場羣為例，市場銷售的產品80%以上產自沿海城市和武漢，本地生產服飾所佔比重很少。服飾產業發展滯後的原因是輔料市場如面料、拉鍊、釦子、配飾等市場還沒有形成，設計、開發、製造落後，倉倉儲、配送、流通沒有形成鏈條。市場沒有產業作依託，銷售成本勢必增加，市場競爭力減弱，市場輻射功能不能充分發揮，從而進一步制約了市場的發展空間。

發展市場的依託產業，擴大**產品的市場佔有率，是市場轉型、升級的核心工作。政府和市場要把它作為一項共同的任務來抓。

一是以蘆淞服飾批發市場為品牌，以蘆淞服飾工業園為依託，以良好市場環境為誘力，引進由外地生產的品牌來株發展生產。

二是支持現有的企業進行 結構調整，加大項目投入、技術改造、設備更新，以提高產品質量和科技含量，打造出幾個全國知名的品牌，形成知名度。同時，積極引導民間資本和有實力的經銷大户，依託自己的營銷網絡，走“工貿一體化”道路。

三是出台扶持市場配套產業發展的政策、措施，加快建立、完善支撐產業發展的平台，如服飾產業發展所需要的輔料市場、倉儲設施、研發設計中心、服飾展示中心等外部平台。

3、推進農貿市場超市化，提升城市品位。

隨着城市現代化的加快，人民對市場建設更高的要求，傳統的農貿市場、菜市場的種種弊端表現得越來越明顯：一是無法形成產業化、邊鎖化、規範化的經營模式;二是髒、亂、差現象屢禁不止，嚴重污染所在地環境，影響居民的生活、工作;三是一些集貿市場成了假、劣、偽、冒產品藏身之地;四是偷税漏税行為難以控制;五是無法增加就業。傳統農貿市場、菜市場的改造、升級勢在必行。

第一，從打造新的先進物流格局和模式的高度對傳統菜市場、農貿市場進行有計劃的長期改造，並將其納入市政發展規劃;

第二，按照市場化原則，鼓勵支持按公司制原則改造傳統農貿市場、菜市場，政府一律從菜市場、農貿市場的經營管理中退出，大力支持以超市形式替代傳統的農貿市場、菜市場;

第三，研究、制訂有關淨菜、放心菜、放心肉、屠宰等方面的法規，促使農貿市場、菜市場在改造、替代過程中規範有序;

第四、改造、替代與升級成功的關鍵是投資方有利可圖，消費者得到實惠，現在的經營者能夠妥善安置。

第五，堅持改造與改行並重。

市場商品價格變動調查報告2017年商品調查報告（2） | 返回目錄

XX年以來，我縣居民消費價格總水平呈上升趨勢，其中糧油、肉、蛋以及房地產價格普遍上漲，根據8月4日市場調查，今年以來部分與居民生活關係密切的重要商品價格變動情況如下：

1、糧食價格漲勢趨穩。自從3月份小麥、玉米價格出現上漲後，一直趨於平穩。1月份小麥的收購價格為0.73-0.74元/500克，零售價格為0.75-0.76元/500克，5月22日收購價格為0.76-0.77元/500克，零售價格為0.79-0.80元/500克，零售價格漲幅為5.33%；玉米1月份的收購價格為0.57-0.58元/500克，零售價格為0.60元/500克，5月22日收購價格為0.75元/500克，零售價格為0.76元/500克，零售價漲幅26.67%。

據業內人士分析，到新糧（小麥）上市時，小麥價格存在下降趨勢，而玉米價格則趨升。

2、食用油價格呈上漲趨勢。4月份，食用油價格開始上漲，一級桶裝（5升）魯花牌花生油由1月份的80.00元/桶上漲到5月22日的93.00元/桶，漲幅16.25%，散裝花生油由1月份的7.00元/500克上漲到8.00元/500克，漲幅14.29%。

花生油價格上漲的主要原因是花生的收購價格上漲。

3、牛、羊、豬肉價格出現不同程度上漲。牛肉1月份價格為9.00元/500克，5月22日價格為10.00元/500克，漲幅11.11%；羊肉1月份價格為12.00元/500克，5月22日價格為13.00元/500克，漲幅8.33%；豬肉中肋和後座價格分別由1月份的6.50元/500克和7.00元/500克上漲到5月22日的9.00元/500克和10.00元/500克，漲幅分別為38.46%和42.86%。

豬肉價格上漲的原因一是受去年疫情的影響，生豬存欄較去年有所下降；二是飼料價格上漲，飼養成本增加；三是生豬收購價格上漲，截止調查時，生豬收購價格為6.20元/500克，根據上述原因，業內人士分析，豬肉價格還有進一步上漲的趨勢。

4、雞蛋價格呈上漲趨勢。雞蛋價格1-5月份持續上漲，1月份價格為3.10元/500克，春節期間價格為3.30元/500克，5月22日價格為3.50元/500克，與1月份相比漲幅12.90%。

據有關人士分析，雞蛋價格上漲一是受近年禽流感疫情影響，養雞風險增大，影響養殖户養雞的積極性，蛋雞存欄明顯下降；二是飼料價格上漲，養殖成本增加。據目前情況分析，雞蛋價格有進一步上漲趨勢。

5、房地產價格上張依然較快。今年1月份我縣房產均價為1450元/m2左右，5月22日均價為1750元/m2左右。

據業內人士分析，我縣房地產價格持續上漲，主要是因為我縣地處保南近郊，鄰近保定市區，交通便利，受市區價格拉動較大；其次，全國房地產價格上漲的大氣候對我縣房地產價格也有一定的影響，因此，今年以來房地產價格依然上漲較快。

江西郵政農資和農村商品分銷調查報告2017年商品調查報告（3） | 返回目錄

江西郵政農資和農村商品分銷調查報告

據新華社信息南昌６月３０日電（記者林豔興）近年來，江西郵政充分發揮郵政行業優勢和特點，積極探索服務“三農”的有效途徑，農資分銷收入年均增長１８０％，已成為江西郵政新業務中發展最快、規模最大、效益最好的業務，成為許多農村支局所僅次於郵儲的第二支柱業務，並取得了良好的社會效益。郵政農資分銷縮短了流通環節，使全省種子、農藥等價格平均降幅在４０％左右。按全省每年用種量１億斤計算，每年為全省農民減負近３億元。有關領導多次肯定，江西郵政系統“已成為解決‘三農’問題的一支重要力量”。

一、農資和農村商品分銷成為江西郵政發展新領域新增點

（一）發展速度突飛猛進自２００１年開辦種子郵購業務以來，江西郵政累計郵購種子１４００多萬斤，配送農藥、液肥等農資產品近５億元，農資分銷收入年均增長１８０％，已成為江西郵政新業務中發展最快、規模最大、效益最好的業務，成為許多農村支局所僅次於郵儲的第二支柱業務。去年，全省共郵購種子５２０萬斤，農資產品和日用品銷售額達１．７億元，實現收入４３０６萬元（其中農資收入３８５０），佔物流收入的６２．８％。

（二）業務領域不斷拓展在做好農資產品分銷的同時，江西郵政以日用快速消費品為切入點，把農資分銷發展成農村商品分銷，涉及到農村生產、農民生活的各個方面。分銷的品種已從單一的種子延伸到液肥、農藥、飼料、食品、日用百貨等多個領域，形成６大類、１９個系列、１７３個品種，初步走上規模運作和良性發展的軌道。今年，還開辦了火車票訂送業務，僅春運期間就為外出務工人員訂送火車票４３．３萬張，佔全國郵政訂送量的４０％，實現收入８６６萬元。

（三）分銷渠道初具規模到２００４年底，江西郵政已在全省建立農村代辦點１．７７萬個，其中精品網點５０００多個，村級網點覆蓋率達到８７．６％，初步建立了一個配送靈活、銷售順暢、反應快速、自成體系的郵政農資分銷渠道，掌握了市場的主動權，具有較強的市場控制力和影響力。

（四）取得良好社會效益江西郵政農資分銷配送業務的發展，不僅拓展了郵政服務的內涵，更取得了良好的社會效益。郵政農資分銷縮短了流通環節，使全省種子、農藥等價格平均降幅在４０％左右。如種子已從２００１年的平均每斤９元，降至目前不足６元，按全省每年用種量１億斤計算，僅此每年就為全省農民減負近３億元；而郵政從包裝、運輸到投送農民家中，每斤種子只收１元投遞費。一畝水稻田按傳統耕種方法一年需支出約２８０元，而使用郵政套餐只需１８０元，減少投入近１００元。因而得到農民的廣泛認可和支持。中央和江西省的有關領導也多次肯定指出：“江西郵政系統是解決好‘三農’問題的一支重要力量”。

二、江西郵政服務“三農”的主要做法

（一）堅持三個到位，以有力的措施落實農資分銷的部署江西郵政從講政治的高度來認識郵政服務“三農”的重要意義，從戰略的高度來認識農資分銷對郵政長遠發展的重要作用，吸取分營前郵儲發展緩慢的教訓，力爭在短時期內把農資分銷市場做活、規模做大、品牌做響。

１．組織領導到位。成立省、市、縣三級郵政服務“三農”領導小組，將農資分銷納入各級領導班子績效考核之中，形成了主要領導親自抓、分管領導具體抓、其他領導協助抓的良好局面。市局領導分片掛縣，縣局領導包片掛所，支局所負責人和鄉郵員按片掛點。省局黨組書記、局長李國華親自擔任領導小組組長，逢會必講，每到一處都要親自向基層員工進行宣傳動員，到支局所檢查工作落實情況，到田間地頭掌握產品使用情況，到代辦網點了解市場情況。

２．組織策劃到位。針對不同的發展階段，制訂不同的運營方案，環環相扣、節節推進、步步深入。在２００２年啟動初期，確立了“３＋Ｘ”的發展模式（“３”為農藥、液肥和種子，“Ｘ”為飼料添加劑、快速消費品等），指導各局儘快進入市場、熟悉業務、積累經驗。２００３年重點開展渠道建設，迅速擴大了郵政的社會影響力。在此基礎上，２００４年打響了“四大戰役”，根據農作物的生長時節劃分為四個階段，將全省分成４個片、９個組，組與組對抗賽、單位與單位結對賽、網點與網點對手賽，促進了分銷業務的規模發展。今年，又正在開展“分組晉級聯賽”，全省呈現出你追我趕、不甘落後的發展勢頭。

３．組織部署到位。加強對市場的跟蹤研究，加大對渠道的監督指導，出台了一系列規章制度，推動了分銷業務的經營市場化、管理規範化、操作流程化、服務標準化。如《關於開辦郵政農資分銷業務的通知》，明確了分銷業務發展的目標；《關於加快郵政分銷渠道建設的通知》，提出了渠道建設的思路；《服務＂三農＂連鎖經營代辦點管理細則》，規範了代辦網點的管理。同時，對各地湧現出來的成功經驗及時進行總結、提煉，形成了較為系統的指導意見和管理辦法。豐城局的套餐服務、高安局的捆綁銷售、宜春局的農資與郵儲交叉營銷等，在全省推廣後效果很好。

（二）做到三個結合，以規範的管理打造農資分銷的渠道，渠道是服務的保障、產品的支撐。做分銷實際上就是做渠道。

１．在渠道建設上堅持自辦與代辦相結合。充分發揮郵政末端配送優勢，依託遍佈全省的農村郵政支局所，對現有網絡進行適當調整和改造，在有條件的支局所設立自辦農資超市，增強對項目和渠道的控制力。同時，針對社會農資流通企業主要在鄉鎮建立渠道的情況，江西郵政將網絡建設的重點放在村級，藉助社會力量，建立了１．７７萬個村級代辦點，村民小組覆蓋率達到８７．６％，初步構建了以縣局為配送中心、支局所為骨幹、代辦點為末梢的郵政“三農”服務平台，實現了對市場的無縫覆蓋和對農民的貼近服務。

２．在網點管理上堅持規範與提高相結合。制定了代辦點管理辦法，明確了代辦點設立條件，規範了代辦點合同文本，要求有單獨的營業門面、有單獨的展示櫃台、有專職的代辦人員、有專門的宣傳專欄，提升郵政渠道的整體服務能力。同時，重點培育精品網點，對那些經過一段時間運行，人員素質較差、經營效果不好、管理不規範的堅決予以撤掉，確保開辦一個成功一個，開辦一個帶動一片。去年銷售額超過１０萬元的代辦點有８個，一般的都在３０００元左右。

３．在人員選拔上堅持培訓與指導相結合。把那些熟悉農村市場、熱心分銷業務、有一定農村工作經驗的人員，特別是農村幹部、種養殖專業户、退休的農技人員，吸收到農資分銷隊伍中來。並有計劃地對他們進行農業科學知識、農業技術和郵政業務知識的培訓，逐步建立一支“專家型”的農資分銷配送和農技服務隊伍，儘快適應分銷業務發展的需要。支局所負責人和鄉郵員定期到代辦點、農户家、田間地頭進行巡查，指導幫助代辦人員促銷，引導農民正確使用農資產品。現在，由於江西郵政的分銷網絡已初具規模，影響迅速擴大，市場佔有率迅速提高，對其它經銷商形成強大的壓力，社會上個體户有的已關門，有的提出希望加盟郵政；一些市縣種子公司甚至提出只要郵政不做種子，每年給予當地郵局３萬－５萬元利潤分成；許多廠家也看準了郵政的優勢，紛紛請郵政作為總代理和總經銷；現在的合作伙伴更希望進一步“強強聯合”，使雙方合作關係更緊、合作領域更廣、合作規模更大。

（三）開展三種營銷，以靈活的策略搶佔農資分銷的市場

１．鋪貨到點，迅速啟動市場。在新產品促銷前期，江西郵政樹立薄利多銷的經營理念，不以高額利潤為目的，而以啟動市場和高份額為目標，將農資產品按比例迅速鋪到每個農村代辦點上，並千方百計、鋪天蓋地地賣到農民手中，使用到田間，使之產生大面積示範田的效應。正是通過這種超常規的舉措，江西省郵政農資市場才得以快速啟動。

２．技術促銷，快速搶佔市場。江西郵政以新技術新產品的推廣作為農資分銷的主攻方向。為儘早啟動市場、儘快讓農民接受，一方面，召開一系列針對性強、務實有效、通俗易懂的農資產品推介會，把推介會開到自然村和田間地頭，實施拉網式傳授和介紹，讓農民足不出户就能感受、瞭解到郵政農資產品的優越性。另一方面，緊緊抓住種糧大户，抓住果園基地、蔬菜基地和茶園基地等，開展大客户營銷，倡導科學種田，為他們提供個性化、多元化、差異化的產品服務，發揮他們在當地的引導作用和示範效應。

３．套餐服務，加速擴大市場。利用鄉鎮趕集等時機，擺攤設點進行宣傳促銷，並根據不同時令季節，有針對性地進行套餐服務和捆綁銷售，分階段集中力量配送農民急需的產品。如春耕時節的捆綁銷售，３斤種子捆綁１包農都樂，今年僅高安一個縣局就銷售了９萬斤種子和３萬包農都樂。水稻揚花前後是農資產品的集中使用期，１瓶殺蟲劑＋３包農都樂的套餐服務只賣１０元，比零售便宜３．５元，讓農民感到既實惠又方便，同時我們也還有２．５元的利潤。在秋後的銷售淡季，就將農資與郵儲進行交叉營銷、農資與日用品開展捆綁營銷，做到淡季不淡、旺季更旺。

（四）注重三個宣傳，以有效的溝通營造農資分銷的發展環境郵政涉足農資分銷領域的時間還不長，知名度不高，既不為農民所瞭解，也不為政府部門所理解，不同程度地遇到過地方保護主義的干擾，營造良好的發展環境是農資分銷快速發展的根本。

１．爭取政府支持，營造良好的政策環境。江西郵政主動貼近、跟進政府解決“三農”問題部署，開展郵政真情服務“三農”活動，積極與有關部門溝通，得到了大多數政府部門的理解和支持。許多縣委、縣政府將支持郵政服務“三農”寫進了今年政府工作報告，目前全省已有９０％的市縣局變更了營業執照，辦理了農業部門頒發的《從業人員合格證書》，６０％的縣局取得經營許可證。

２．爭取媒體關注，營造良好的輿論環境。組織主流新聞媒體深入農村進行採訪，讓記者親自體驗郵政服務“三農”所發生的變化，讓地方官員介紹郵政服務“三農”所產生的效應，讓農民親自訴説郵政服務“三農”所得到的收穫。

３．爭取農民信任，營造良好的經營環境。組織開展了貼近農村、方便農民、適應農時的“百千萬”宣傳活動。

（五）把好三個關口，以嚴明的紀律確保農資分銷的健康發展

１．嚴把經營秩序關。要求各單位必須按照連鎖經營的要求，做到“六個統一”、“三個嚴禁”，即統一標識、統一進貨、統一配送、統一經營、統一服務、統一價格，嚴禁跨區域銷售、嚴禁擅自提價降價、嚴禁私自從廠家進貨。

２．嚴把進貨渠道關。凡要求進入郵政分銷渠道的商品，必須按照省局要求的途徑和程序，通過招標的方式進行選定。明確規定省物流公司對開發的全省分銷產品、各市局一把手對開發的本市範圍內的分銷產品負總責，絕不允許各縣局自行開發任何分銷產品，從源頭上杜絕假冒偽劣商品進入郵政渠道而發生坑農害農的事件。

３．嚴把售後服務關。建立農資產品售後名址庫和售後服務檔案，堅持定期回訪制度，加強農資分銷的售前、售中、售後服務，及時妥善地解決分銷中存在的問題，解除農民的後顧之憂，維護郵政的品牌信譽。

目前，江西郵已政決定以連鎖經營為基礎，以渠道建設為支撐，以規範運作為保障，以農資產品和農村日用品分銷為重點，全面提升郵政服務“三農”的綜合能力，爭取成為服務“三農”的主渠道。

加快發展，將分銷業務規模提升到一個新高度。在做好農資分銷的同時，充分發揮分銷渠道的優勢，進一步拓展業務領域，疊加服務項目，增加業務種類，重點做強農村日用快速消費品市場，做大火車票訂送業務規模，力爭今年全省實現農村商品分銷和送火車票收入６５００萬元，其中農資分銷４５００萬元，日用商品分銷１０００萬元，訂送火車票１０００萬元，並培育一批分銷收入超百萬的重點縣局。同時，還按照國家局黨組和省委、省政府服務“三農”的有關部署，提供相關配套服務，如代發政府對農業、種糧各種政策性補貼款等。

創新思路，將分銷渠道建設提升到一個新水準。優化整合現有代辦點，重點培育精品網點，力爭今年村級代辦點達到２萬個，覆蓋率達到９０％以上，其中精品網點不少於８０００個。同時，創新渠道建設思路、改進建立方式，通過公開招聘、擇優選拔一批村級代辦員。目前，江西省郵政局已經註冊成立“江西省郵政服務連鎖公司”，各市局設立分公司，自辦網點將作為直屬網點，委代辦點將作為加盟店，市縣實現一體化經營。同時，在條件成熟的時候，逐步加強省公司經營管理力度。

完善制度、將分銷運作管理提升到一個新層次。今年江西郵政將各市、縣局分成甲、乙、丙三等九級，組織分組晉級聯賽。根據全年三個階段各單位的積分進行升降級，凡超過上個等級最後一名累計積分的均可向上晉級，不限晉級層次；凡低於下個等級第一名累計積分的均向下降級，不限降級層次，對年度降級的單位全省通報，對其負責人給予黃牌警告。

強化培訓、將分銷隊伍建設提升到一個新水平，建立省、市、縣三級培訓體系，分級負責、層層落實，努力培養一支專業化的服務隊伍，打造誠信、規範的郵政服務品牌。

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xx年年以來樓市經歷了一輪大起大落,商品房銷售峯點分別在xx年的9、10月份以及xx年3月份至今,而低谷則主要在xx年下半年。一方面,xx由於股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷;另一方面,國內為抑制房價不理性上漲,政府出台宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而xx年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市,使得xx年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期,需求方即時走出觀望,xx年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進

入新一輪銷售高峯,房價出現回調。

自xx年下半年起,多數房地產開發商為了推動商品房的銷售,採取帶看房團看房的方式而非像xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此後多家房地產媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客户集中到樓盤案場看房並且起到明顯的引導效應,以此激發客户的購房信心。那麼消費者需求情況究竟如何?對此,筆者採集了自xx年9月份至xx年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷,並對此進行了分析。

為了更實際的體現目前無錫購房主體的需求情況,筆者採用抽樣調查的方法共採集有效樣本251份,調查對象全部為準購房客户,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,並且根據無錫商品房網上信息發佈平台有關商品房成交數據,從供需兩方面來説明無錫商品房市場購買羣體現狀。

第一部分 調查報告主體內容分析

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向於剛性需求,並且多數為首次置業,可接受房價範圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建築形式的商品房居多,户型一般為二室一衞以及三室一衞或三室二衞,面積段分佈以80-143.999平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、户型結構、周邊配套設施以及房屋質量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

商品房價格變化

上海商品住宅市場

價格異常堅挺。

在房地產調控政策被調整、國際金融和航運兩個中心被冊封、浦東擴區、大虹橋開發規劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入xx年。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供給明顯不足。

由於前些年的某些錯誤調控政策，直接導致了上海和全國的土地供應、房屋在建規模和竣工總量的萎縮。當需求釋放的時候，供給不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實際銷量之間的數額，至今未得到良性改善，一直處於緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應和市場現實需求存在着一個巨大的時間差，遠水難解近渴。現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多隻能產生漲幅趨緩或停滯的結果。

三、成交慣性延續。

相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低於5、6月份，標誌着市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的出現。實際情況是上海商品住宅需求並未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峯成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大於xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續。“十一”放假期間上海房展會成交均價、成交總價、成交套數都高於今年5月份和去年的房展會，四天展會湧進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現形成明顯反襯。上海存量商品房市場佔據整個市場的半壁江山。一些區縣如浦東新區，存量房交易遠遠高於增量房交易；一些區域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、後市繼續看好。

只要經濟恢復還不穩定，國民經濟繼續需要房地產業當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的波動。即便明後年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出台像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方採取相應的措施而已。實踐已經表明，較快增長的商品住宅市場價格並沒有帶來社會的不穩定，因為城市中多數人都有了產權房屋，老百姓住房佔了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性波動，反倒是在經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業之一。作為中國最大的經濟城市上海，xx年其房地產成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持着高位運行。