二手房市場工作總結

XX年對於**二手房市場是一個不平凡的一年。房地產政策空前的猛烈。3.17國家央行再次加息，提高了購房成本。5月11日國家七部委出台了《關於做好穩定住房價格的意見》對營業税標準重新界定。6月1日國家契税標準重新敲定。6月中旬**個別區域開始實行“先税後證”辦法。8月8日《關於個人銷售已購住房有關税收徵管問題的補充通知》關於已購公房出售可以減免税費，對於整個**二手房市場回暖是一個利好的消息。但是10月中旬國家税務總局發佈《關於實施房地產税收徵收一體化管理若干具體問題的通知》重申二手房交易必須繳納個人所得税，對當前日漸恢復的京城二手房市場又潑了盆涼水。這一系列政策的出台對於XX年**房地產市場產生了巨大的影響。 XX年**二手房市場雖然受到國家宏觀政策調控的影響，但是從XX年**二手房市場成交量來看還是繼續保持增長勢頭。據“信一天”統計資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長了13.3%。信一天市場人士認為：雖然受到國家宏觀調控的影響，二手房成交量比預期在一定程度下降，但是**二手房市場“剛性”購買需求旺盛是支撐今年**二手房市場成交的最有利的保障。只要是國家相關政策税收利好的消息釋放出來就會激發消費者的購買熱情。

一、成交屬性分析： XX年**二手房市場交易繼續大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據“信一天”統計資料分析：全年**二手房市場成交屬性的各自佔比分別為：二手商品房成交34100套佔總成交量的52.3%，已購公房28000套佔總成交量42.9%。經濟適用房3100套佔總成交量的4.8%。其他類型的二手房成交量佔總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過公房，成為二手房市場的主體。但是“信一天”市場人士認為：公房主導地位不會撼動，隨着國家對已購公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心願，而未來幾年公房將會大幅度放量。而國家為了“抑制房價過快增長，打擊房產投機炒作”對於商品房來説，營業税的徵收而直接影響了二手商品房的交易。1. 二手商品房不負眾望 全面超過已購公房 據“信一天”統計資料顯示：二手商品房佔全年成交比為52.3%：再上市公房佔全年成交比為42.9%。這是**二手房市場開放以來二手商品房首次超過了再上市公房。據“信一天”監測數據顯示：近幾年再上市公房主導地位就已經有所動搖，而到今年二手商品房超過再上市公房9.4個百分點。由此可見，二手商品房已成為京城二手房市場的主力。“信一天”市場人士認為：二手商品房的大幅增長，主要在於以下幾點：第一，豐台、通州、大興、順義等邊城區交易活躍，直接導致商品房交易的上升。因為豐台、通州、大興、順義等區縣以商品房為主。第二：由於二手商品房大都在九十年代後期建築完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優勢。

公房的成交佔比下降，一方面是受到央行利率的調整，作為房齡相對較老的公房，其投資置業的風險在無形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由於新政後不少業主、買家暫停自己的出售或購買計劃，進入觀望狀態，致使成交量萎縮。而隨着國家對公房享受免徵營業税的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應市場，所以再上市公房的主導地位不會發生變化。

2.

二手經濟適用房表現突出

經濟適用房在經過5年的禁期後，市場開始逐漸升温。據“信一天”統計資料分析：今年二手經濟適用房同比去年增長了25%。這主要是由於天通苑、回龍觀兩個社區經濟適用房已經符合了“5年以後出售”的政策要求。從而帶動了全年經濟適用房增長。隨着越多經濟適用房解禁，經濟適用房成交量將會大幅度增長。

二、成交區域分析

據“信一天”統計資料顯示的成交區域來看：今年**二手房成交主要分佈於十一個城區。其中主要的成交熱點區域仍然是朝陽、海淀兩區。昌平、豐台、大興、石景山皆有了不俗的表現。朝陽和海淀兩區二手房的成交量分別佔總成交量的25.2%和18.8%，其餘各區依次為：昌平12.5%、 豐台13.2%、大興6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、東城2.1%、崇文0.9%。

1.

朝陽、海淀兩個城區佔據44%

據“信一天”統計資料分析：朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區域。兩區二手房成交量佔到總成交量的44%這主要得益於這兩個城區巨大的房源存量和客户需求量。並且海淀以其中關村眾多高科技企業和高校密集人文教育環境好的區位優勢仍然會吸引眾多的流動人員到周邊工作居住，朝陽則以其傳統的**商務區域優勢和良好成熟的社區配套設施服務同樣也是眾多的購房者首選，再加上這兩區域的商品房價格一般比較高，即使二手房價格稍高一些，需求者也會偏好於地段的選擇，而對價格變動的反映不太敏感。

2.中心城區保持平穩發展

據“信一天”統計資料顯示，東城、西城、崇文、宣武等中心城區二手房成交量佔總成交量的8.1%。保持平穩發展。由於中心城區房源供應量保持在一定的規模，從而使得中心城區的成交量一直維持在一定的量。“信一天”市場人士認為，中心城區的成交量必定會受到房源的限制而使成交受阻，價格會繼續攀升。

3.通州地區

由於近幾年通州地區交通改變使通州地區與城市中心越加緊密聯繫，使之譽為“cbd”的後花園。也使該地區房地產突飛猛進的發展，該地區已經逐漸成為熱點區域。據“信一天”統計資料顯示：近幾年通州地區的二手房交易量呈逐年遞增趨勢，今年通州地區二手房成交量同比去年增長了25%。通州地區成交量也在京郊地區名列前茅。目前通州地區一手房價格4000元/平方米-4500元/平方米，二手房價格在3000元/平方米-3500元/平方米。通州地區購房者仍以自住為主。主要看好其交通便利、價格低廉等優勢；而通州良好的發展機遇，也是廣大購房者選擇這裏的最主要原因。

4.石景山地區

據“信一天”統計資料分析，今年石景山地區二手房成交量相比去年上漲26%。由於首鋼搬遷的利好消息帶動了石景山二手房成交量快速上升，因為首鋼的搬遷，可以使得石景山的生活環境得到大大改善、更重要的是首鋼原址將不在建高密度的居住住宅區，而是將其建設成大規模的綜合服務中心，這樣可以大大提高石景山的區位優勢，讓一直不温不火的石景山二手房市場着實火暴起來。

5.豐台地區

自從去年南城改進力度的進一步加大，交通道路設施的進一步完善，豐台作為南城最具潛力的核心區域之一，在房產升值空間更加明朗的趨勢下，其長期投資增長潛力加速釋放，廣大投資置業者紛紛搶佔豐台。據“信一天”統計資料分析，今年豐台地區二手房成交量相比去年上漲23%。“信一天”市場人士認為：這不僅是由於第五商圈和豐台科技園區的興起等因素而聚積的潛力使得豐台日益顯現出強大的競爭優勢的緣故，更是因為南中軸線的道路改進和地鐵

4、5號線的開通等交通設施的改善直接帶動置業者到該區升級置業。

6.昌平地區

昌平在今年的交易中表現出強勁的增長勢頭，成交佔比佔到了12.5％。“信一天”市場人士認為：這主要是由於**第一批滿五年上市標準的經濟適用房解禁放量的緣故。經濟適用房在積累了幾年力量後，今年終於爆發。

7.亦莊地區

據“信一天”統計資料顯示：亦莊地區二手房成交量逐年增加，交易價格也持續攀升。XX年亦莊地區二手房成交量同比去年增長了35%。價格也在不斷攀升，目前亦莊的二手房的平均價格已經達到了4000元/平方米-4500元/平方米，比去年上漲了12.3%。而新房的價格5000元/平方米-5500元/平方米。亦莊地區二手房成交量增長和價格的上升最主要是由於近幾年亦莊經濟技術開發區，吸納了國內外大中型企業，成為南城經濟產業中心。京津塘高速，新通的五環路又讓城市與亦莊的聯繫更緊密。地鐵五號線向南延伸到亦莊的軌道線也被正式命名為**亦莊輕軌線。而帶動了亦莊地區房產的升值。8．順義地區 據“信一天“統計資料顯示：今年順義區二手房交易情況表現良好，同比去年增長了25%。該地區二手房價平均在3000－4800元/㎡。而隨着該區域工業、產業特色的越來越明顯，以及衞星城建設規模的不斷擴大，便利的交通、逐步完善的生活配套設施以及低廉的房價，該地區的二手房必定會吸引越來越多的購房者的關注。

三、成交價格分析 總價在30—50萬的成為交易主流 據“信一天”統計資料分析，從今年二手房成交的總價來看，總價在30—50萬的成交比例佔到了57%，相比去年的54%上漲了3%。總價在50萬以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價在30萬以下的中低價二手房成交佔比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見，更多的消費者偏好中檔房，特別是總價在30—50萬之間的中檔房更成為交易的主流。

四、成交面積分析

據“信一天”統計資料分析：其中51—100平米的二手房最受投資置業者的青睞，佔二手房總成交量的64%；“信一天”市場人士認為：這主要是由於購買二手房的還是以滿足居住為主，而中小户型既能夠解決自住，還能夠用於以後的投資，所以中小户型的二手房比較搶手。與此同時，100到150平米之間的房屋成交量開始下滑。“信一天”市場人士認為：大面積二手房下滑主要受到新政後期的影響，因為高額的營業税，使很多業主把將原本出售的房產轉投租賃市場。

另外，從户型結構來看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居佔總成交量的56%，同時，值得注意的就是面積適中、户型合理的三居室的成交量出現較大增長，已經成為投資置業者的第二選擇。