商業招商銷售策劃方案

1.1、巨集觀環境分析

1.1.1城市總體概況

1.1.2年度城沂市經濟概況

1.1.3城市經濟發展趨勢

1.1.4城市城市規劃前景

1.1.5政府政策及金融信貸政策

1.1.6商業房地產發展趨勢

1.2、微觀環境分析

1.2.1城市商業房地產研究

1.2.2城市商業零售市場發展歷程分析

1.2.3商業市場概況與競爭樓盤專案調研

1.2.4城市商業市場現狀及發展趨勢分析

1.2.5城市消費者現狀及發展趨勢分析

1.2.6周邊競爭狀況分析

1.2.7專案所在區域土地市場調研

1.3、目標市場研判

1.3.1市場研判

1.3.2物業定位

2．專案分析

2.1、物業概況

2.1.1專案基本情況

2.1.2專案規模指標及投資

2.2、專案swot(專案優勢/劣勢/機會/威脅)研究分析

2.2.1優勢分析

2.2.2劣勢分析

2.2.3機會分析

2.2.4威脅分析

2.3、產品檢討——專案商業佈局規劃

2.3.1專案硬體評估及建議

2.3.2專案商業業態佈局規劃及鋪位分割

3．專案定位

3.1、專案定位分析（產品價值定位）

3.1.1定位準則

3.2.2定位基點

3.2、產品定位

3.2.1主力消費年齡結構分配

3.2.2商品組合

3.2.3經營核心

3.3、價格定位策略

3.3.1定價策略

3.3.2市場價位分析

3.3.3階段價格策略

3.4、專案目標客戶群定位

3.4.1終端消費客戶特徵細分

3.4.2經營業主（目標經營客戶）分析

3.4.3商鋪投資置業客戶分析

3.4.4招商品牌客商型別鎖定

3.4.5專案品牌發展定位

3.5、專案營銷方式

3.5.1商鋪銷售模式

3.5.2專案招商經營模式

3.5.3商場後期經營方式建議（自主經營與委託經營權銷售）

3.6、銷售策略分析

3.6.1運作方式

3.6.2銷售策略

3.7、消費力測算

3.7.1客流量與目標消費力測算

3.7.2經營競爭對手經營收益分析

3.7.3商業招商經營專案經濟效益分析

3.8、專案整體財務分析

3.8.1投資預算

3.8.2物業收益分析

3.8.3財務敏感性分析

3.9、商場投資分析

3.9.1投資預算

3.9.2經營收益分析

3.9.3財務敏感性分析

4、專案招商銷售推廣方案

4.1、專案招商銷售籌備（銷售、招商推廣策略）

4.1.1專案整體招商策略

4.1.2銷售分期

4.2、傳播通路及廣告媒體計劃

4.2.1np（大眾媒體）

4.2.2戶外廣告

4.2.3直投雜誌

4.2.4整體形象包裝

4.2.5平面媒體投放組合形式建議

4.2.6廣告媒體排期計劃

5、專案招商銷售執行方案

5．1、管理策略（商業招商執行方案）

5.1.1招商操作流程

5.1.2市場工作圖

5.1.3招商工作圖表

5.1.4招商管理制度及運作策略

5．2、專案商業物業銷售策略（銷售執行方案）

5.2.1現場管理制度及崗位職責

5.2.2銷售工作流程

5.2.3銷售策略

6、專案綜合分析