最新物業實習報告範文2000字

實習時間：xx年01月至xx年05月

實習地點：xx物業管理有限公司

實習項目簡介：

xx物業管理有限公司成立於xx年，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員人xx多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。公司自xx年成立以來肩負傳遞麗島精神和成為全國知名物業管理品牌的抱負和理想，經過公司全員努力，獲得了超常規的跳躍發展，於xx年成功取得國家一級物業管理資質，是武漢市最早一批獲得一級資質的三家公司之一，亦是唯一一家民營一級資質物業管理企業。公司嚴格按照iso9001：xx質量體系標準運作，並於xx年8月一審通過體系認證。恪守“一塵不染，滴水不漏，細緻周到，專業追求”的質量方針，以“專心、愛心、舒心、貼心、安心”的“五心級”服務受到了業主的認可，同行的讚許和社會的歡迎。

武漢市洪山區機關辦公大樓榮獲xx年度“全國物業管理示範大廈”稱號;武漢市青少年宮綜合藝術樓榮獲xx年度“湖北省物業管理優秀大廈”稱號;麗島花園榮獲xx年度“全國物業管理示範住宅小區”的殊榮。公司注重管理人員的培訓，於xx年4月與武漢職業技術學院合作在建築工程系設立了“麗島班”共同培養物業管理方面的人才，聯手打造物業管理行業的“黃浦軍校”，開闢了校企合作育人的新天地，既使企業得到實用性人才，也解決了學生的就業問題，達到了學校、企業、學生三贏的效果。公司秉承“以永恆的親情求温暖到家;以嚴密的組織求責任到人;以文化的神韻求體貼入微;以有序的規範求服務到位”的經營理念，鼎新革故，與時俱進，以人為本，不斷進步，持續為廣大客户提供一流的物業管理服務

二．實習人作報告

今年一月十二日下午開始，我在麗島物業美院coast管理處進行了實習工作。在實習期間，作為工程人員的我依次對設施、事務進行管理。在實習中，我在管理處導師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注重書本上的理論知識與實際工作結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學理論，探求事物的本質與規律。此段時間的生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

作為工程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為客户/住户提供及時周到的物業設備等維修服務。

1.問常入户維修

1)接報修

a.社區服務中心當值人員接到客户/住户報修後，分類明確，應在xx分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b.特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c.較困難複雜的維修要求xx小時內完成(人作技術要求特殊的除外);同時應向住户解釋原因;

2)入户維修

a. 維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在xx小時之內到達現場。一般性維修不超過xx小時之完成，較困難複雜的維修要求xx小時內完成(人作技術要求特殊的除外)，同時應向住户解釋原因;

b.入户維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住户可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，説出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

c.維修時應多徵求住户意見，如住户提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住户解釋和説明;

d.維修後要做好現場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e.功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住户要求。

3)供排水維修

a.更換水錶

a)關上水前第一閥門,排空管內的殘餘水後拆下水錶,閲卷水錶的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格不的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，記開閥門閲卷有無滲漏,錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用户新啟用水錶的底數記錄。

b.水龍頭漏水

a)關閉户內水閥閥門，拆卸下水龍頭並閲卷出故障點;

b)根據用户需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，記開水閥門閲卷新換水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

c.更換角閥

a)關上户內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

d 更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因;

b)根據住户需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

f.馬桶漏水維修

a)閲卷漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，記開水閥查看有無滲水現。

g.菜盆排水管漏水

a)閲卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水閲卷。

h 維修馬桶堵塞

閲卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住户，並作解釋。

4) 供電維修

a 更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保不住户用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

b 維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“off”位置，用萬用表(兆歐表)閲卷線路，查出故障點後給予排除;

c 燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先閲卷啟輝器，如損壞可更換新的;試電閲卷如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電閲卷，如仍不亮時可閲卷接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d.線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住户;

b)住户開關燒壞的處理見開章4.4. 2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見開章4.4. 1 更換電錶辦法進行處理;

d)進户線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一閲卷，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5) 門窗維修

a 門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路美化造成的故障，用萬用表(兆歐表)閲卷線路找出故障點並及時處理。

b 維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。

c 更換門鎖

拆下壞鎖後先閲卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住户更換新鎖;

d 非一般性的維修

委託專業維修隊維修，人程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

對於設備管理，我在實習中看到，管理處着重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

三．幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，客户拒交管理服務費，物業管理企業因小區內客户財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，**相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面人作：

1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

(1)明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;責任與義務是否對等，例如：物業管理的保安人員應在合同中明確，只是協助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

(2)規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善分散架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等美化及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

(3)購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

2、強化法律法規、行業規範教育培訓人作，通過法律來維護企業、員保不益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。

如：對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的客户，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和客户公約，積極或支持權益受損的客户尋求法律支持。物業管理企業應有意識地分散有關法律法規的宣傳活動，加強包括客户在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

3、憲善物業管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業管理條例可望今年內出台，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需着重注意如下幾點：

(1)物業管理主管部門、**其他職能部門如需物業管理企業配合**職能部門的部分人作，應由**部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

(2)儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來操作和約束不正當競爭行為。

(3)對於客户及客户委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確客户違反客户公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經客户大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的客户，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

4、規範物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物客户管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行為的制度。**應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業的譽，自覺接手不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、私人的物業管理競爭環境。

5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與客户之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電台、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。