房地產公司實習報告

前言:邁進大學生活的最後一個年頭,站在我們面前的就是那個嚮往已久的工作社會,我們的心已經開始飛進那裏.我們高興,我們興奮,因為我們終於可以在這個巨大的舞台上展現自我,我們可以回報社會,我們可以服務國家.但是我們又害怕又膽怯,我們常常會捫心自問:我們準備好了嗎 是的,我們在校園裏生活了數十載,而社會與校園是完全不同的兩個世界,也許我們不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會.所以我們選擇一個過渡的橋樑把我們平穩的送上社會的大舞台,這就是專業實習.

我們的專業是工程管理,房地產是我們以後就業的主要方向之一,加上我倆對房地產十分地感興趣,所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀.房地產評估公司屬於房地產中介機構,是房地產開發商與消費者之間的橋樑,在這裏實習會使我們得到更好的鍛鍊.而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義:房地產=科學+藝術.正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業,才能主動的才房地產的知識中自由的遨遊!

實習的一個月很快就要結束了,再回首這豐收的一個月,我們感到十分的欣慰,它使我們在實踐中瞭解社會,讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,,也打開了視野,增長了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基礎.為了表達自己收穫的喜悦,我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習的情況!

一,公司介紹

北京北方房地產諮詢評估有限責任公司(以下簡稱:北方公司)系北京北方房地產諮詢評估中心(隸屬於國土資源部)脱鈎改制後形成的公司.是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一.北方公司以北京為依託,業務範圍輻射全國.具有技術力量雄厚,信息靈敏可靠,服務行為規範,規模信譽良好的優勢.

1,公司的主要業務有:

①,房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃;房地產投資分析,可行性研究;房地產投資的資金融通;房地產市場營銷策劃;房地產抵押貸款(個貸)評估;房地產拆遷評估.北方公司自1993年以來,對不少項目參與了整個策劃,併成為多家集團公司的長期諮詢評估機構,成為許多集團公司的顧問單位,比如:北大青鳥集團,隆達集團,北京市供銷社,北京金隅集團,首創置業,國貿,北辰等.

②,基準地價及各類宗地地價,房產價值評估業務.

基準地價編制:北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基準地價,並參與了其它省市基準地價的制定,獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎;業務包括出讓或國家收回土地的地價評估;轉讓,出租,抵押,作價入股房地產的評估;企業兼併,破產,清產核資涉及的房地產估價;司法仲裁涉及到的房地產估價;徵收土地税費涉及的土地估價;其它依照法律,法規需要進行的房地產估價.

③,在全國範圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策,法律諮詢.

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構,是全國最早從事上市公司土地估價的機構.已參與了百餘家上市企業股份制改造中土地資產評估,政策諮詢,及土地資產處置的協調工作,積累了豐富的經驗,熟悉股份制改造中的各個環節,能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案,便於土地資產與其他資產銜接平衡,達到上市標準.

④,為各種形式的產權變動提供整體資產的諮詢評估服務.

目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其諮詢服務,積累了豐富的經驗.包括企業清算資產評估,企業工商註冊資產作價入資評估,資產補償評估,無形資產評估等,類型豐富多樣.

⑤,具備提供完備法律諮詢服務的能力.

北方公司現有法學碩士4名,其中具有律師資格的3名,具備提供全套法律諮詢服務的能力,尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗,使客户的權益得到最大限度的保護.

2,公司特點及優勢

①,公司具備五種資質:

⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格

⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)

作為目前全國具備資質最全面,最高級別的的評估機構,北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下,在協調各方關係方面更顯示出我公司的巨大優勢.這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的.

②,靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部,建設部,財政部,外經貿委,各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯繫,能及時準確地瞭解國家各項政策法規,並融會貫通.尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關係密切,瞭解和掌握全國各地地價行情,可以協助客户辦理評估結果確認,土地資產處置,權屬變更登記等手續,有協調各方面關係的能力和經驗.截止目前,公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產諮詢評估及交易代理服務.

③,良好的信譽

北方公司是中國銀行總部,國家開發銀行,建設銀行北京分行的指定評估機構之一,與其他銀行亦有業務聯繫,享有良好的信譽.目前,房地產抵押評估業務量日益擴大.北方公司在接受評估工作過程中,從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性,並協助企業明晰產權關係.既為金融機構的貸款安全性提供保障,又為企業理順產權關係,順利取得金融支持提供法律諮詢及協調工作.

④,雄厚的技術力量

北方公司是國內成立最早,技術力最雄厚的專業評估機構.從事過各類資產評估項目,並與境外評估機構進行過多次合作,有豐富的協調經驗.在長期的房地產評估工作中,全體員工不斷總結經驗,熟悉並掌握國際公認的評估原則和方法,目前已形成了一套科學有效的評估程序,確保了評估工作的客觀,公正和具有權威性.自1992年以來,各省市基準地價的制定,北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗,並對基準地價的數字化,標準化有獨到的見解.

⑤,高素質的人才結構

北方公司現有專職人員中,50%左右具有碩士學位,形成了以經濟,財會,建築,法律等專業人員為主的業務隊伍,體現了最佳的組合效益.其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經濟理論,地價理論及評估方法的研究,參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草.公司現有人員中,具有國土資源部土地估價師證書的15名,建設部註冊房地產估價師證書的12名.除此之外,還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍,能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目.

二,在公司的工作情況

能在這麼有實力的房地產公司實習,我們十分的高興,這就像給與了我們一個巨大的舞台,讓我們在上面有機會揮灑自己的才華,演繹自己的青春.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會,好好的向同事們學習,增長自己的知識與經驗.

在北方的這一個多月,我們是慢慢的進入工作角色的,由開始的學習房地產評估報告,到成為同事們的助理,再到參與到項目中來,最後得到項目主力的位置.這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定,也是我們努力的結果,我們獲得的不僅僅是知識,還得到了走向社會的自信.下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的 一些項目.

項目一:國家土地局XX年的北京地價監測

北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理,在每年年末的時

候,在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價,從而掌握北京的地價分佈.

國土局分給北方公司6個監測點的任務,由於任務比較艱鉅,這次總共有6人蔘加了這個項目.按照國家土地局的要求,我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.在5天內完成工作任務.外出考察花費了3天時間,2天用於寫估價報告.外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點,做好記錄和拍照工作.

這六個監測點及其比較案例分別是:

一,南池子大街52號用地價格評估

(王府井百貨集團股份有限公司住宅用地,四合院)

比較案例: 1,西城區銀錠橋衚衕18號院 2,東城區國子監街45號院

3,西城區南官房衚衕1號

二,城市芳庭居住用地價格評估

比較案例:1,紫芳園四,五,六區 2,蒲安東里78號樓

3,芳古園住宅小區一區

三,建欣園地價格評估

比較案例:1,宋家莊家園1#2#3#樓 2,馬家堡路88號1,2#住宅樓

3,珠江駿景南區住宅項目

四,芳星園二區體育健身中心土地價格評估

比較案例:1,豐台區方莊芳城園三區 2,北京市五金礦產進出口公司土地

3,豐台區供銷合作聯合社1層底商

五,上汽首創廠房土地價格評估

比較案例: 1,蓮花池長途客運站公交用地 2,豐台區於家墳88號

3,中關村科技園豐台園產業基地二期

六,北京海運商業服務公司土地價格評估

比較案例: 1,夕照寺危改三期西區 2,中國醫藥保健品進出口總公司辦公樓 3,方莊芳城園一區21#樓中段變電室辦公房

下面就以建欣園項目為例,説明這些項目評估方法

一,估價項目名稱:建欣園地價格評估

二,估價對象:估價對象位於大紅門西路4號,東臨建欣園小區路;西至建欣園小區路;南至建欣園小區路;北至建欣園小區路.估價對象建築面積為7420平方米,土地面積為6321平方米,容積率為1.17,土地規劃用途為居住,五級用地.

三,估價期日:二零零四年十二月三十一日

四,地價定義:該監測點的地價是:

1,於估價時點XX年12月31日,在現狀容積率1.17,現狀土地開發程度"七通"條件下,居住用途,土地使用權年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權的公開市場價格.

2,於估價時點XX年12月31日,在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下,居住用途,土地使用權年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權的公開市場價格.

地價類型有地面熟地價,樓面毛地價兩種.

五,估價方法:市場比較法,假設開發法

1,測算在現狀容積率1.17,現狀土地開發程度"七通"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.

(1)市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程

因素説明

比較因素

實例1

實例2

實例3

資料來源(即獲取途徑,例如網上,查出讓檔案等)

宋家莊家園1#2#3#樓

馬家堡路88號1,2#住宅樓(新增面積)

珠江駿景南區住宅項目

位 置

豐台區宋家莊

豐台區馬家堡路

豐台區永外果園43號

交易日期

XX年5月14日

XX年5月14日

XX年4月29日

交易價格(樓毛)

550

480

460

交易情況

正常

正常

正常

用 途

住宅

住宅

住宅

區域因素

繁華程度

一般

一般

較好

公共交通

一般

一般

較好

公共設施

一般

一般

一般

集聚條件

較好

一般

較好

個別因素

臨路條件

一般

一般

較好

建築物情況

鋼混

鋼混

鋼混

使用年限

70

70

70

比準價格

545

480

442

樓面毛地價(元/平方米)

489

樓面毛地價=489元/平方米

考慮該地區居民居住密度的情況,估價人員結合該地區正常項目拆遷費用水平,確定在規劃容積率1.17時樓面拆遷安置補償費用為1200元/平方米.所以

樓面熟地價=樓面毛地價+樓面拆遷補償費用

=489+1200=1689元/平方米

地面熟地價=樓面熟地價*容積率

=1689*1.17=1976元/平方米

(2)假設開發法測算地面熟地價及樓面毛地價過程

銷售單價

銷售面積

開發價值

建築費用

專業費用及不可預見費

利息

銷售費用

税費

利潤

開發餘值

地面熟地價

5000

7420

37100000

1760

168

406238

74XX

2040500

2942399.6

12512407

1959

數據説明:

銷售單價:根據市場調研獲取;

建築費用:根據同區域同規模檔次的建築獲取;

專業費用:根據同區域同規模檔次的建築,取建築費用的5%;

利息:開發期一年,年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為5.76%;

銷售費用:含買賣手續費,代理及廣告宣傳費等,取銷售價格的4.5%;

税費:營業税,城建税和教育費附加為銷售價格的5.5%;

利潤:根據北京市住宅開發市場的平均投資回報率,在此次評估中取開發商的投資回報率20%.

樓面熟地價=地面熟地價/容積率=1959/1.17=1674元/平方米

樓面毛地價=樓面熟地價樓面拆遷補償費用=16741200=474/平方米

(3)在現狀容積率,現狀土地開發程度"七通"條件下地價的綜合測算:

取兩種方法測算結果的均值作為估價結果,計算如下:

樓面毛地價=(489+474)/2=481元/平方米

地面熟地價=(1976+1959)/2=1968元/平方米

2,測算在設定容積率2,土地開發程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現狀容積率下的方法一樣.(過程略)

這個項目是我們正式參與的第一個項目,我們十分用心去做,邊學邊問,其中遇到的困難,在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解,最後我們向國土局交上了一份滿意的答卷.

項目二,中國科學院行政管理局資產評估

這次評估是根據中國科學院文件,中國科學院擬將中科院行管局可用於經營的資產剝離出來,投資到北京中科資源有限公,實現中科院行管局由事業單位轉為企業的體制改革.本次評估目的在於確定擬投入到北京中科資源有限公司的中科院行管局的可經營資產的價值,為其擬投資資產提供價值參考依據.

這個項目歷時估計會有2個多月,到目前還沒結束.本次評估範圍包括兩部分:1,由中科院行管局原賬面資產中,以XX年12月31日為基準日,直接剝離出的資產及負債,其中共有21家單位.2,保留劃撥土地使用權的地上建築物.

由於資產及其負債的清查比較複雜,我們作為一個初涉工作的新人,還沒有能力完成這一部分的工作.所以我們就負責資產清查核實的工作,這是一項相對比較簡單的工作,對我們來説又是有難度的,但肯定會給我們帶來不少的收穫的.資產清查核實中資產佔有方調整後的納入評估範圍的資產類型包括:1. 流動資產調整後賬面值(貨幣資金,預付賬款,其他應收款,存貨,待攤費用)2. 長期投資賬面值 3.固定資產包括房屋建築物及車輛,機器,電子設備等4.流動負債賬面值(預收賬款,其他應付款,應付工資,應付福利費,應交税金,其他應交款).注:由於要求保密,在此不敢把具體數目公開於眾.

在清查過程中,我們對貨幣資金進行了賬實核對;對債權債務進行了賬面核實,對資產佔有方已經辦理核銷審批手續的債權債務瞭解了有關情況;對長期投資的投資協議,產權登記證等進行了瞭解,核實;對車輛,電子設備及其他設備的數量,規格型號,存放地點,進行逐台的清查核實,在資產佔有方有關設備管理人員,技術人員的配合下對價值量較高的設備填寫了設備技術鑑定表;對房屋根據產權證等有關文件核實其建築面積,建築結構,建築數量,並瞭解房屋的使用及維修狀況;對可能影響資產評估的其他重大事項進行了瞭解.

在未來的一個月內我們還要繼續努力的為這個項目而努力工作,在過去的一個月我已經得到不少的收穫,相信隨着項目的繼續進行,我得到的東西肯定會很多的,這也就給了我更多的動力.我們在這次的項目中得到的最大的知識就是做事要細心,不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終.

項目三,森力資源資產評估學習及評估機構的林權評估收費標準

林權這個概念在我國還是一個新鮮的事物,把森林資源資產化管理是我國有效利用森林資源的良好開始.現在是我國森林資源資產化管理的初級階段,也是我們的探索階段.像所有資產一樣,我們都可以用科學的手段評估出其價值所在,從而促進森林資源的多方綜合利用.

所以,以後隨着森林資源的全方位的利用,林權的評估將佔有一個很重要的角色.為了跟上時代的步伐,北方公司現在已經進入了森林資源資產評估學習的緊張階段,我們以《林業資源資產評估及作價計算手冊》我輔導材料,每週進行3次以上的交流學習.而且受國家森林管理局的委託,讓北方公司制定資產評估機構林權評估的收費標準,總經理就把這個艱鉅的任務交給了我們兩位新人去做.這對於我們來説是一個真正的大考驗,我們上網找資料,以國外的森林管理為參照,再到北圖找信息,經過半個多月的努力,我們把自己制定的收費標準上交給領導,領導對我們的工作十分的滿意,這也是我們信心倍增,對未來十分的憧憬.

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西,我倆都有一種體會,就是其實知識沒有界限,只要你肯學,就肯定能進入到這個知識的領域中來,這對我們以後的工作生活是一個很好的啟示.只要努力,你就可以得到你所想要的東西.

項目四,某工廠污染擾民搬遷的評估

有了前些日子圓滿的完成工作的經歷,領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定.上幾天,領導把一個項目交給我們,讓我們獨立去完成,就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估,這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用,只是有不懂的地方就向同事們諮詢,這次項目的前期經歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的,再過幾天項目就要進入正式的評估階段了,我們自己也十分的高興能有機會展現自己.我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧,學到的是社會經歷.

三,實習感想

經過一個多月艱苦而又快樂的實習旅程,我們滿載而歸,我們不僅僅學會到了房地產的更多知識,把房地產估價的理論和實際緊密的聯合起來.我們得到更加寶貴的東西就是經驗與自信.我們不再害怕社會激勵競爭的到來,我們現在喜歡上了暴風雪的洗禮,我們會真誠的對待以後的每一件事和每一個人,相信有了這次實習的成功經歷,我們會在以後的崗位上走的更穩做得更好.