晨會發言——房價調控感想

大家好，今天是我發言，昨天是個不平凡的日子，是我委協同辦公系統正式試運行的第一天，同時又是國務院新八條中要求各城市公佈本地區年度房價調控目標期限的最後一天，昨天王愷同志談了oa辦公系統，今天我就借晨會發言的機會談談房價調控事情。

眾所周知，最近幾年房價突飛猛漲，一路飆升的房價讓各級地方政府通過溢價出讓土地，短時間內聚集大量的財富，增加了地方財政的可用財力，為加快地方性的基礎健設作出了一定的貢獻。其實這種方式，是非正常，也是非理性的。但是，對地方官員來説卻是最直接、最省力的。這也是國務院一直想方設法調控房地產市場價格，但效果卻一直不明顯，甚至越調越漲的根本原因所在。房價的高升在國內已經不再是簡單的經濟問題，而是逐步變成了一個執政黨能否讓老百姓安居樂業的政治問題，是一個全局性的問題，這就註定黨中央、國務院必定要下定決心，狠壓房價，相比以往的調控，我個人感覺新國八條將會比以往任何一次的調控會來的更實際，更有效。

“新國八條”涉及到政府監管、金融政策、交易税費、土地交易、房源供應等。可以説是包括了房地產行業的這個鏈條當中所有的部分。其中，更是第一次明確提出，要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標;二套住房首付比例提高至六成;不足五年賣房全額徵税;全國大範圍的住房限購等新的政策。

對此，我個人有幾點不成熟的想法：

第一、新國八條中第五條指出，運用税收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。但在實際操作中，體現出這一點地方不多，説白了，地方政府對中央政策的執行力還不夠到位。我覺得應該充分利用税收的手段，嚴厲打擊房地產市場的投機行為，而不是直接出台限購令，比如，家庭唯一住房的，在人均50平米以下的，不管是購買新房還是二手房，都不需要繳納任何税費，而購買第二套住房時，就不但要將前一套住房税費補交掉，而且還要在第二套房税費上多交兩倍、三倍，甚至是更多倍的税費，以此來更好的抑制成品房的投機行為。而新國八條只是規定不足5年交易的住房全額徵收營業税;提高了二套房的首付比例和利率，對擁有2套房及以上住房的，禁止再買房。這不但沒有減輕購買第一套房人的負擔，而且在打擊商品房投機的同時，也打擊了對商品房的投資行為，對於房地產市場的長遠來説，是不利的，因為商品房和股票、證券市場一樣也是一種合理的投資渠道。所以，我相信過不了幾年，這一條就會有所改動。

第二、我覺得政府不應該直接干預房地產市場定價，而應該運用政府對市場起導向作用的方法，大量建造廉租房和經濟適用房，用市場的手段來壓制房地產市場價格，目前北京市政府要求保障性住房用地供應量不低於住宅用地供應總量50%，我個人覺得這個比例還是太低了，應該達到70%以上，在這個比例的基層上還要做到政策的延續性和長期性，要做好30到50年的準備。新鐵八條中沒有體現出延續性和長期性，這就很容易導致政策在執行過程中隨着時間的推移而慢慢變樣。

第三、在土地出讓金收益方面，應該制度化管理，不能讓政府財政變成依賴性的土地財政。據統計，XX年上海土地收入已經佔到財政收入的52%，北京的土地收入佔到財政收入的68%，地價和房價的推高，讓地方政府一方面從土地和高房價中獲得了更多利益，另一方面又增加了地方的gdp增長總量。這種讓地方政府既有裏子，又有面子的方法，驅使了地方政府最低成本的拆遷和最大利益化的賣地，這就無形中增加了老百姓的住房成本。國際上的各大城市，政府財政收入主要是通過税收以及國有資產增值來實現。沒有一個城市的財政，主要是依靠土地出讓金的。所以對土地出讓金應該制度化管理，比如，不得超過年度財政收入的30%，超出部分必須全部用於社會公益性事業等各種方法來限制政府有目的、有步驟的哄抬地價，同時還應該加大對土地出讓金的監管力度，讓土地出讓金的使用更加透明化，但這些在新國八條中沒有體現出來，我估計如果房價不能控制在中央的預控範圍之內的話，下一步中央必然要對土地出讓金收益分配方面下手，因為這是地方政府抬高地價和房價根本的源頭所在。

第四點，也是最重要的一點，就是不應該讓地方政府將房價與gdp或者人均年收入掛鈎，也不應該限制房價的年增長，而是應該用逐步降低房價收入比來考核地方政府，房價收入比是指居民購房總價與家庭年全部收入的比值。是計算居民購房能力的一個國際通行指標目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍。也就是3至6年的家庭收入總和就可以買到一套住房，我是XX年買的房，當時的房價總額是140多萬，按照這種計算方法，房價收入比是11倍，也就是我一個家庭不吃不喝XX年才能買到這房。3年過去了，房價漲了110%，家庭年收入漲了0.05%，新的房價收入比為23倍，這個數字比深圳的21倍高一點，比北京27倍低一些，但卻比國際最高標準的6年高了整整17年。“房價收入比”如此之高，直接反映了我個人在住房問題上負擔沉重;過高的“房價收入比”也明顯降低了我的生活質量，影響了我的生活幸福指數，最直接的表現就是在買房前我是逛金鷹，買房後變成了逛金橋，隨着銀行貸款利息的不斷上調，又從逛金橋變成了逛天橋。所以我覺得應該逐步降低房價收入比，就算不能達到國際標準的6年，但也應該達到7、8這個位置，按照這個標準，在我收入不增加的前提下，那麼河西的房價就應該定在7000-8000元一平米。這個價格既能保證買房者的合理價位，又能給開發商留出一定的利潤空間，對這個國民經濟的有序發展都有好處。當然，要想實現這個目標，不能單純的靠硬壓房價來實現，我覺得在擠去房地產泡沫，有效控制房地產市場利潤率的同時，還應該大幅度提高廣大人民的收入水平，粗略的估計，要通過10左右年時間才能有效的逐步實現這一目標。也只有實現這個目標，才能真正有效的推動和諧社會的建設。才能真正體現我們黨立黨為公的理念，執政為民的本質;才能體現我們政府為人民服務的宗旨，對人民負責的基本原則。

這就是我今天的晨會發言，謝謝大家!