房地產租賃合同欺詐及防範

一. 租賃合同的概念

二. 租賃合同一般應規定的內容

(一)、租賃物的名稱;

(二)、租賃物的數量;

(三)、用途;

(四)、租賃期限;

(五)、租金及其支付期限和方式;

(六)、租賃物的維修和保養。

(七)、違約責任

除以上主要條款外，當事人還可以另行約定其他條款。如，擔保條款。

三. 租賃合同的漏洞及欺詐

1. 對合同主體資格未進行認真審查，對方無履約能力。

在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進行欺詐的多為出租人。主要因為在訂立合同前未對承租人的主體資格及資信能力進行審查致使租賃物無法收回或無法按期收回租金。

2. 代理人超越代理權限，以被代理人名義簽訂租賃合同。

在租賃合同的簽訂中，經常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權範圍內，代理人所簽訂合同的權利義務應由被代理人承受。但代理人超越代理權或代理權授權期限已屆滿後所訂立的合同，未經被代理人追認，由行為人承擔。 根據《民法通則》有關規定有可能會給合同另一方當事人造成損失。

3.租賃合同內容中易出現的漏洞。

在租賃合同中易出現的漏洞一般有：

a. 對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數量和質量約定不明確導致糾紛;

b. 對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進行超負荷、掠奪性使用，致使租期屆滿後租賃物已無法繼續使用;

c. 租賃物的維修和保養約定不明確，根據<<合同法>>有關規定，一般應由出租人負責維修和保養，但當事人另有約定的除外。

4.租賃合同履行中出現的欺詐。

履行中常見的欺詐主要有：

a. 出租人不按合同規定交付租賃物。實踐中主要是遲延履行。

b. 出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃物的故障不是因為承租人的過錯所引起為條件。

c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。

d.. 承租人擅自改變租賃物的現狀。

e. 承租人擅自將租賃物轉租他人。

f. 承租人逾期不返還租賃物。

5.出租人利用租賃物套取押金。

在租賃合同欺詐中經常出現出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價值相當的押金，而當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人， 出租人實際已經席捲大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額"購買"了並不想購買的物品。

四. 租賃合同中漏洞及欺詐的防範

1. 訂立租賃合同前應儘可能瞭解對方當事人的有關信息。

訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營範圍、資信狀況以及履約能力、商業信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向對方當事人所在地的工商部門進行查詢，並且可以通過對方同行業或相關企業進行了解。

2. 對代理人簽訂合同應對其代理權進行了解。

對於對方業務員或經營管理人員代表其單位訂立的合同，應注意瞭解對方的授權情況，包括授權範圍、授權期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經理、副董事長等，應瞭解其是否具有代表權。

3. 對於租賃合同中的條款，制訂應儘量詳盡明確。

在訂立租賃合同中當事人應注意如下事項：

a. 合同條款應當儘量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現糾紛。

b. 對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模稜兩可，易產生多種解釋的語句出現。

c. 在租賃合同中，對於租賃物的使用、租賃物的維修保養應當予以明確規定，以避免出現糾紛。

d. 在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數額。

e. 為避免合同欺詐，當事人可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。

f. 訂立租賃合同，期限在六個月以上的應採用書面形式，未採用書面形式的，視為不定期租賃。對於不定期租賃，我國《合同法》規定，當事人可以隨時解除合同。

4. 對租賃合同履行中欺詐行為的防範。

a. 對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。

b. 對技術要求較高的出租物，出租人應交付有關使用説明、裝配圖紙、操作規程等，這些在制訂租賃合同時就應加以明確約定。

c. 租賃物上存在權利瑕疵，第三人對租賃物主張權利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。

d. 承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。

e. 承租人擅自改變租賃物現狀出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如徵得出租人同意並因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求出租人支付一定開支。

f. 承租人未經出租人同意將租賃物轉租他人的，出租人有權解除合同。

5. 對利用押金進行合同欺詐的防範。

在租賃合同訂立中，合同雙方當事人都儘量避免風險，而主要工作都應在合同訂立前進行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔保並希望金額能與租賃物價值相當，以防止合同欺詐的發生。承租人則希望不交押金或少交押金。對出租人來説除要求承租人提供一定數額押金外，還應對承租人的身份情況、資信能力等方面進行綜合考察以免損失。對承租人來講，則應對租賃物的價值有清楚瞭解，根據不同情況在租賃物價值範圍內決定押金的多少。