住宅裝修合同的法律適用

住宅室內裝飾裝修合同的法律適用

依據建設部於XX年3月5日發佈的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號，自XX年5月1日起施行)第二條的規定：住宅室內裝飾裝修特指住宅竣工驗收合格後，業主或住宅使用人對住宅室內所進行的裝飾裝修的建築活動。根據該定義，住宅室內裝飾裝修有別於住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修(該種裝修的管理適用〈建設工程質量管理條例〉)，也有別於需要申辦施工許可證的非住宅裝修。

1、《中華人民共和國合同法》

作為住宅室內裝飾裝修發包方的業主與作為承包方的裝修公司之間是一種施工合同關係，直接受合同法第十六章建設工程合同相關規定的規範。

2、《中華人民共和國建築法》

住宅室內裝飾裝修是一種建築活動，作為承包方和施工方的裝修公司應具備相應的建築企業資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承接工程。裝修公司從業資格等問題適用建築法的調整。

3、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

該辦法是直接規範住宅室內裝飾裝修活動的建設部的部門規章。辦法共包括五章，即總則、一般規定、開工申報與監督、委託與承接、室內環境質量、竣工驗收與保修、法律責任及附則。

由於該辦法只是部門規章，雖然辦法中有許多禁止性的規定，如住宅室內裝飾裝修活動，禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構;禁止將沒有防水要求的房間或者陽台改為衞生間、廚房間;禁止擴大承重牆上原有的門窗尺寸;禁止拆除連接陽台的磚、混凝土牆體;禁止損壞原有節能設施，降低節能效果等，但這些禁止性規定的法律作用是使相關行政主管部門在進行裝飾裝修活動監督時有法可依，但是違反這些規定並不能導致裝飾裝修合同無效，當事人要使該辦法在雙方之間產生法律約束力，可以通過合同約定的方式將該辦法中的規定納入合同條款。

4、室內裝飾工程質量規範(qb1838-93)

該規範屬全國通用的行業標準，規定了家庭裝飾工程的質量要求、結構安全和驗收規則，適用於家庭裝飾工程的施工檢查和質量驗收。由於該行業標準有不同版本，所以要通過當事人將其明確規定在合同中才對住宅室內裝飾裝修合同的雙方當事人有約束力。

5、商品住宅裝修一次到位實施細則

該實施細則是建設部住宅產業化促進中心編制的，目的是為了加強對住宅裝修的管理，推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的結構破壞、浪費和擾民等現象，落實《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定而制定的實施細則。

除上述現行有效的法律、規章及行業規範之外，最高人民法院正在制定的《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》一旦正式公佈，也將適用於住宅室內裝飾裝修活動。該解釋生效後，將對處理無效施工合同、墊資施工等法律糾紛提供直接的法律依據。請感興趣的讀者密切關注。

住宅裝飾裝修合同效力

一、理清室內裝飾裝修工程是否屬於建設工程，是審查該合同是否需要資質的前提

《建設工程質量管理條例》第二條規定，本條例所稱建設工程是指土木工程、建築工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。建築工程，指通過對各類房屋建築及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動所形成的工程實體。

其中“房屋建築”指有頂蓋、樑柱、牆壁、基礎以及能夠形成內部空間，滿足人們生產、居住、學習、公共活動等需要，包括廠房、劇院、旅館、商店、學校、醫院和住宅等;“附屬設施”指與房屋建築配套的水塔、自行車棚、水池等。“線路、管道、設備的安裝”指與房屋建築及其附屬設施相配套的電氣、給排水、通信、電梯等線路、管道、設備的安裝活動。顯然，建築工程為建設工程的一部分，與建設工程的範圍相比為種屬概念，建築工程的範圍相對為窄，其專指各類房屋建築及其附屬設施和與其配套的線路、管道、設備的安裝工程，因此也被成為房屋建築工程。如《建築法》第二條第二款規定：“本法所稱建築活動，是指各類房屋建築及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。”故，《建築法》只適用於建築工程，不完全適用於建設工程。如《房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第二條規定：“本辦法所稱房屋建築工程，是指各類房屋建築及其附屬設施和與其配套的線路、管道、設備安裝工程及室內外裝修工程。”

建築工程可以分為新建、擴建、改建工程。所謂新建，是指從地基及基礎開始建造的建設項目;所謂擴建，是指在原有基礎上加以擴充的建設項目，是指在原有基礎上加高加層;所謂改建，是指不增加建築物或建設項目體量，在原有基礎上，改進質量或方向，或改善建築物使用功能、改變使用目的建設項目。

又如，《建設工程質量管理條例》、《合同法》第十六章“建設工程合同”以及《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》均適用於建設工程，當然也適用於建築工程。所以：(1)與房屋建築配套進行，同步設計、招標、施工的室內外裝修工程，屬於房屋建築活動的一部分，當然屬於建築工程概念的範疇;(2)雖不是與房屋建築工程同步進行，但室內外裝修涉及建築主體或承重結構的變動時，因該等室內外裝修會危及建築工程本身的安全，因此《建築法》第四十九條對此做出了明確的規定，該等情況下，室內外裝修屬於建築工程概念的範疇;(3)住宅竣工驗收合格後，業主或者住宅使用人委託裝修人對住宅室內進行裝飾裝修，在不涉及建築主體和承重結構變動時，不具備建築工程的特點，不會影響建築物的安全，其性質屬於承攬合同，不屬於建築工程範疇，也不屬於建設工程的範疇。因此，不適用《建築法》、《建設工程質量管理條例》、《合同法》第十六章“建設工程合同”以及《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等規定。所以，我們在類似建設部的部門規章《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中，均沒有發現其在立法依據中援引《建築法》。

二、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》是部門規章，不能作為合同無效的法律依據。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》雖然要求承接住宅室內裝飾裝修需要取得相應的資質證書，但這只是部門規章，不能作為判定合同無效的依據。《民法通則》第58條規定：“違反法律或者社會公共利益的”合同無效，以及《合同法》第52條關於“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效的規定，這裏必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效，這是合同法解釋一明確規定的，且必須符合合同法解釋二中的效力性條款之規定。

三、室內裝飾企業資質審查早已經被取消

XX年11月1日，國務院在國發[XX]24號《國務院關於取消第一批行政審批項目的決定》中已明令取消原國家經貿委“建築裝飾資質審查”、“室內裝飾行業企業資質審查”行政審批項目。國家經貿委在宣佈取消三十項象徵審批事項時，明確宣佈“將其改為運用市場機制、行業自律或者事後監督”。也就是説，室內裝飾企業行業資質不再作為該行業企業的強制性要求，資質已經不是合同主體資格必備條件了。故，對室內裝飾合同的效力，首先要審查該工程是否屬於建築工程，其次再審查合同無效所依據的其它法律規定。

四、建設工程優先受償權的行使

XX年12月8日《最高人民法院關於裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規定的優先受償權的函覆》體現至少那麼一種結論裝修裝飾工程的發包人不是該建築物的所有權人或者承包人與該建築物的所有人之間沒有合同關係的除外，也就是説，如果發包人不是該建築物的所有權人或者與該建築物的所有權人之間沒有合同關係的，承包人對建築物因裝修裝飾增加價值沒有優先受償權。換句話説，建設工程優先受償權依附於發包人，不依附於建築物本身。

裝修合同簽訂時候要注意以下幾個方面：

1、工期約定：一般2居室100平米的房間，簡單裝修的話，工期在35天左右，裝飾公司為了保險，一般會把工期約定到45-50天，如果您着急入住的話，可以在簽訂時和設計商榷此條款。

2、付款方式：一般的裝修合同，約定首付60%，木工驗收合格後交納35%，完工後交納5%。如果按照這樣的付款形式的話，在工期過了一半左右後，您就已經向裝飾公司交了95%左右的費用，如果裝修的後期出了什麼問題的話，就很難在錢上面制約裝飾公司了。所以建議在簽訂合同時候，能把首付壓到30%，中期交納30%。

中期款：一般合同上約定的中期付款時間，只是簡單的標明“工程過半，木工收口”。但是一個工地往往是多項目交叉作業，正規的工期過半應該是：木器製作結束;廚衞牆、地磚、吊頂結束;牆面找平結束;電改造結束。

3、增減項目：裝修過程中，很容易有增減項目，比如多做個櫃子，多改幾米水電路等等。這些都要在完工的時候交納費用的。那麼這些項目的單價究竟應該是多少呢?如果等到已經開工後，那這可能就是設計説了算了。所以如果有可能，最好能複印一份裝修公司的最初給您看的完整報價單，以免在簽訂合同或是增減項目時，裝修公司偷樑換柱，改換價格。

還要注意一點，最後結算費用的時候，你應該支付的增減費用，都應該是在該項目施工前，由您簽字認可的，如果是您沒有簽字認可的，您一概可以不支付相應的費用。

4、保修條款：裝修的整個過程現在主要還是以手工現場製作為主，沒有實現全面工廠化，所以難免會有各種各樣的細碎質量問題。保修時間內，裝飾公司應該實施的責任就尤為重要了。比如出了問題，裝修公司是包工包料全全負責保修，還是隻包工，不負責材料保修，或是還是有其他制約條款，這些都一定要在合同中寫清楚。

5、水電費用：裝修過程中，現場施工都會用到水，電，煤氣等。一般到工程結束，水電費加起來是筆不小的數字，這筆費用應該誰來支付，在合同中也應該標明。

6、按圖施工：嚴格按照您簽字認可的圖紙施工，如果在細節尺寸上和您在設計圖紙上的不符合，您可以要求返工。

7、監理和質檢到場時間和次數：一般的裝修公司都將工程分給各個施工隊來完成，質檢人員和監理是裝飾公司對他們最重要的監督手段，他們到場巡視的時間間隔，對工程的質量尤為重要。監理和質檢，每隔2天應該到場一次。設計也應該3-5天到場一次，看看現場施工結果和自己的設計是否相符合。