風險合同(4篇)

本文目錄2020風險合同商品房買賣合同對標的質量條款的約定不明時的風險買賣合同風險的轉移解答買賣合同法律風險如何防範?

據不完全統計，世界上90%的財富都與合同有關。任何一家公司都免不了要對外簽定合同，特別是簽訂買賣合同。買賣合同作為公司最常見和最常用的合同，似乎並沒有什麼大的問題，每個公司乃至一般經銷人員都能簽定。然而要簽定一份規範的、內容完善的、權利義務清晰的、在出現問題時能使己方處於優勢的合同則並非每個人都所能及的。為了幫助公司能夠正確地簽定、履行買賣合同，防範合同簽訂出現問題而帶來的風險，保護公司的合法利益。本人特就日常簽訂、履行合同中(主要以產品買賣合同為例)最易出現的一些問題進行梳理，總結為十大問題，呈現給公司，希望對公司和企業能夠有所幫助。

一、簽約雙方的主體問題及風險防範

在日常經營往來中，時常出現簽訂合同的主體不明確、主體混亂、甚至不知道與誰簽訂的合同，有的雖然有主體，但主體不適格、或者無權簽訂等。

風險防範：雙方的合作如果是第一次，在確定要與對方簽定合同前，尤其是涉及金額巨大時，一定要認真審查對方的主體資格以及合同洽談人的資格和代理權，一定要弄清與誰簽定合同。建議到對方的公司進行實地考察，這樣可以瞭解簽約人的身份，對方公司是否真實，對方公司的實力以及資格。同時，還應到工商管理部門查閲工商檔案，瞭解公司是否處於存續期內。有的合同的簽訂還涉及到相關部門的審批或者在對外簽訂前需要取得相應的許可，這些簽約條件是否已經具備，必要時可委託律師進行簽定合同前的盡職調查。一定要避免輕聽經銷人員或簽約人的一面之詞，避免簽定合同帶來風險。

二、合同的形式問題及風險防範

在合同形式方面，易主觀的問題：一是口頭形式代替書面合同;二是使用傳真形式進行往來簽定，而事後又未取得合同原件;三是合同上雙方公司名稱前後不統一;四是雙方的基本情況不詳細;五是多頁合同沒有蓋騎縫章;六是打印體與手寫體同時存在等等。

防範措施：

一是所有合同均應採取書面形式，不要使用口頭合同。緊急情況下采用了口頭合同，之後也應當立即補籤書面合同。二是如使用傳真或者qq往來等簽定合同，之後也應要求通過特快專遞將原件郵寄我方，必須取得原件。三是在簽訂合同時，雙方的名稱要清晰，前後要統一。特別是名稱要與公司營業執照或者公章上的名稱一致，不使用簡稱或縮寫。四是雙方除名稱外，其他的基本情況也要詳細，如公司法人代表、地址、合同經辦人、聯繫電話等以便以後發生糾紛時便於訴訟。五是合同存在多頁時，應加蓋騎縫章，以防止對方進行偷樑換柱。六是合同內容有手寫體與打印體兩種文時要認真審查而使合同內容體一致，對手寫體可蓋章確認。另外，合同籤和蓋章時儘量選擇在一方的公司辦公室進行，以確保合同的真實性。而且合同應雙方同時在一起簽訂(包括蓋章、籤)。應避免一方蓋了章後交對方拿回去蓋章再交回來的情況(風險很大)。

三、合同內容易存在的問題及風險防範

有的買賣合同主要條款不齊全，合同的內容又表述模糊不清，有的存在歧義，埋下隱患。

防範措施：

一是合同最基本的條款必須齊全，基本條款應包括：(一)當事人的名稱和住所;(二)標的物;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬; (六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。除此之外，雙方可以根據合同的性質和交易目的，約定其他條款。另外，在合同中，其文和用語一定要準確，不要使用含糊不清的概念，如不在合同中使用：一捆、一車、大概、原則上、大約等這樣的含糊不清的詞。不要寫錯別，甚至連標點符號都要正確使用。

四、合同的產品質量問題及風險防範

產品質量是合同中的特別重要條款，如果產品質量出現嚴重問題，就不能實現合同目的。產品質量約定不準確會給以後產品的驗收，以及貨款的催收等帶來麻煩。

防範措施：

一是要在合同中儘量約定明確質量使用的標準，如按國家標準、行業標準、地方標準或者企業標準。作為賣方應約定產品在檢驗時發現問題買方應當立即以書面進行反映，必須在合同中明確產品的檢驗期限和質量異議期，如果超過異議期則視為產品合格。作為買方，應留取5%—10%的質量保證金，並且一旦發現質量問題必須立即以書面形式向賣方提出，而不要等到賣方索要貨款時才提出質量問題(此時提出的對抗性就大大降低)。

五、價款支付問題及風險防範

在買賣合同中，有的對價款的支付約定不清晰，同時拖欠貨款的情況也非常普遍，導致企業的資金被無償佔用。

防範措施：

合同應明確價款支付的準確時間，作為買家應儘量用先收貨再付款的方式。而作為賣方則儘量採取先收款後發貨的方式。當然比較折中的辦法是採取分期付款的方式以降低彼此的風險。一定要約定逾期付款的違約責任，如未按時支付貨款，應承擔合同總額的10%或者更多的違約金。同時對一些大件的單件產品，賣方可以在合同中約定在貨款未付清到80%前，產品的所有權不發生轉移，這條對於賣方特別重要，因為在買方嚴重違約的情況下，賣方可以基於物權而請求返還，請求賠償的權利，同時還避免了買方因經營困難導致第三方將賣方出賣的貨物查封。

六、貨物交付的風險及防範措施

在日常交易中，大量存在交付不規範的情形，往往存在沒有交接(付)的記錄。有的雖然有交付的記錄，但接受對象存在重大瑕疵，接受主體不合法。比如送貨單上僅有接收方的一個“庫管員”的簽收，而沒有合同鑑定人簽收，也沒有法定代表人的確認，更沒有加蓋買方的公章。一旦庫管員“失蹤”，則賣方難以主張其權利。

防範措施：

一是交貨時必須交付給有接收貨物權利的人，通常這幾種人均可以作為買方的代表進行簽收。1.買方的法定代表人，2.合同上的籤人，3.合同中約定的收貨人，4.持有買方授權委託書的人。二是不可將貨物交付給買方的庫管員，如果確要交給庫管員，應及時將送貨單交買方法人代表或財務確認或者加蓋買方公司公章。三是在交貨時可以將交接的現場進行拍照或者錄像，以便證明交貨行為。四是在要求支付貨款時應通過銀行轉賬支付以便佐證交付行為。

七、違約責任的風險及應對措施

有的買賣合同完全沒有違約條款，有的雖然有違約條款，但也僅僅是籠統的一個條款，如：“一方違約應向對方支付違約金”，並沒有涉及違約金的具體數以及違約後如何進行處理，這給日後的索賠造成困難。

防範措施：

一是合同必須要有違約條款。二是還必須明確一般違約的後果以及嚴重違約的不同後果。違約後包括：繼續履行;採取補救措施;賠償損失;支付違約金或者定金或者解除合同等。如果約定違約金，還應當約定一定的比例。當然原則上約定的違約金不能超過其損失的30%，違約金如果約定過高，對方可以請求人民法院或者仲裁委予以降低，所以違約金的約定要適當，並不是越高越好。最好是約定一方違約後向另一方賠償損失的計算方法。

八、管轄的問題及風險

在合同發生糾紛需要通過訴訟或者仲裁時，就首先要確定誰擁有管轄權，而管轄權對於案件的處理有重要的影響，但我們發現許多合同就發生爭議後的管轄問題並沒有進行約定，從而造成訴訟成本和訴訟風險的加大。

防範措施：

在簽定合同時，原則上在合同上應儘量將發生的爭議時提交己方所在地人民法院審理或者己方所在地仲裁機構裁決。這樣一方面可以節約訴訟成本，另一方面佔有地利優勢，從而避免在對方所在地訴訟可能存在的地方保護主義的影響。如果在合同中難以確定到己方所在地法院管轄，那麼應當寫明，當發生糾紛或爭議時，雙方均有權向各自所在地人民法院申請解決。這是比較公平的約定，也容易得到對方的認可。

九、訴訟時效的風險及防範

在日常經營往來中，買方拖欠貨款的比較常見。有的公司由於還要與拖欠方發生往來，障於情面對拖欠貨款予以寬容，有的人怕打官司影響了雙方的合作關係，有的是輕聽對方的承諾和再承諾，也有的卻是對債權漠不關心等等。從而導致有的貨款被拖欠數年，有的甚至長達十年之久。而當己方考慮要通過訴訟解決時，往往就存在面臨訴訟時效的風險(即：己方的實體權利不受法律保護)，從而導致巨大的經濟損失。

防範措施：

如何防止訴訟時效，確保債權受到法律保護：一是要確立時效意識，一般的訴訟時效為二年，從知道或者應當知道權利被侵犯時開始計算。當對方違約時，應在訴訟時效期內提起訴訟，追收欠款。二是如果己方暫時不想通過訴訟解決，為避免訴訟時效，可以採取發函催告的形式，或者發短信，並予以保存。這樣可以引起時效的中斷，中斷後又可以延長二年。如果快到二年了，你還不想通過訴訟解決，可以再次發函主張權利，又可以起到延長訴訟時效的作用。當然必須將這些函件和郵件一起保存，以備日後作為證據使用。

十、注意證據的蒐集和保存

在日常的經營往來中，許多公司往往不重視證據的蒐集和保存，有的就根本沒有證據，有的雖然有部分證據，但卻不齊全，有的合作當時有證據，但過了一段時間證據被丟失或毀壞。這些均導致一旦發生糾紛給訴訟造成困難，甚至承擔敗訴的後果。

防範措施：

所有發生的業務往來均要全面蒐集並保存證據。一是要樹立證據意識，合同均應簽定書面合同。二是從合同開始到履行到最終完成所有交易的各個環節的證據均應保存，包括最初的意向性談判、正式合同、補充協議、交接手續資料、往來函件、郵件、通知。三是建立合同檔案，將與某個公司建立的合同關係的所有資料均放入專門的檔案袋，以備日後急用。四是有專人專門保管合同資料，並且在人員異動時要完成交接手續。五是每個合同的保管期應保存至合同履行完畢後的三年乃至更長的時間。六是重要的合同除原件資料外，還應準備一套以上的複印件供日常使用，原件只在關鍵時間使用。

商品房買賣合同對標的質量條款的約定不明時的風險2020風險合同（2） | 返回目錄

【案情】XX年10月10日，原告付某起訴至原審法院稱，原告於XX年9月13日購買位於北京市某路36號百朗園1810號商品房並和被告某公司簽訂了北京市內銷商品房預售契約，約定被告交付房屋日期為XX年12月28日，交付地點為本契約標的物所在地。簽訂合同後，原告依照合同約定，將全部購房款1,219,735元交付被告，但被告未能按期交付房屋。經原告催促後，被告帶原告驗收房屋時原告才知道購買的房屋處在管道比較集中的設備層，房屋內多處分佈有管道。對此，原告認為被告故意隱瞞該商品房處於設備層這一事實，交付的房屋與樣板間很不一致，嚴重侵犯了原告的知情權。

原告為此找被告協商，要求對所購房屋進行吊頂裝飾，被告多次拒絕原告的這一要求後最終同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將XX年12月28日之後的物業管理費交給物業公司。原告認為：被告應該為該房安裝吊頂並儘快交付給原告，同時因被告的原因逾期交房使原告遭到損失，被告應承擔逾期交房的違約責任，並承擔該房自XX年12月28日至交付房屋之日期間的物業管理費。原告遂提起訴訟，請求判令被告將房屋交付給原告使用，併為原告所購房屋安裝吊頂;如果被告不同意吊頂，則要求被告給付吊頂費用2萬元;被告承擔逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數額，要求被告賠償78,342元;因被告交付的房屋有瑕疵，要求被告退還房款126,000元，並由被告承擔本案訴訟費。被告辯稱，原告訴稱的延期交房不是事實，被告在XX年12月12日就向所有業主發出入住通知書，原告也是按該通知書的時間在XX年1月2日到被告處辦理的入住手續，被告認為辦完入住手續後被告的交房工作就已經完成了。被告和物業公司交接後，把鑰匙交給物業公司，原告應當去物業公司辦理其他驗收等相關手續，原告自己沒有辦理其他驗收等相關手續不應當向被告要求賠償損失。原告所訴稱的被告故意隱瞞其購買的商品房處於設備層不是事實，賣房時被告的業務員已經告知原告該房處於設備層中，現在原告訴稱被告隱瞞事實沒有證據證明，故不同意原告的訴訟請求。

原審法院經審理認定被告與原告確認户型及房產平面圖時沒有告知原告其所購買的商品房是管道層。由於被告交付原告的房屋屬於管道層，被告事先又未聲明，其交付的房屋與雙方確認的房屋房產平面圖內容不符，標的物存在明顯的瑕疵。原告所購買的房屋內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差，並形成屬於公用面積的部分由原告個人承擔的結果，損害了原告的個人利益，原告要求按房地產企業交易慣例對其購買的位於管道層的房屋減少價款的請求合理，應參考與其處於同一管道層的房屋售價酌情考慮。關於房屋的交付使用問題，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第n條規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。被告沒有在約定的期間內向原告交鑰匙屬於違約行為。根據雙方約定，每延期1日，甲方按照乙方已支付房價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。原告要求被告承擔逾期交房違約金78,342元的請求沒有超出雙方約定的違約金數額，應予以支持。原審法院於XX年4月19日判決：(1)本判決生效後10日內，被告某房地產開發有限公司將房屋鑰匙交給原告。(2)本判決生效後10日內，被告支付原告吊頂費7477 it,, (3)本判決生效後10日內，被告退還原告購房款121,973元。(4)本判決生效後10日內，被告賠償原告逾期交房的違約金78,342元。判決後，被告不服，提起上訴，要求撤銷原判，駁回原告的訴訟請求。理由是原判認定事實不清，原告沒有在約定的期間取得鑰匙系原告自身原因造成的，與被告沒有關係;確認“該房屋

內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差”沒有證據。原告認為該房最低空間只有2.31米，法院的判決是客觀的，要求維持原判。

二審法院經審理認為，付某所購房屋處於該樓管道層客觀存在，上訴人(即原審被告)沒證據證明其已向被上訴人(即原審原告)告知該事實，上訴人應當承擔違約責任。由於上訴人慾交付的房屋不符合合同的約定，被上訴人有權拒收房屋，在被上訴人拒收房屋期間，應視為上訴人逾期交房，原判確認上訴人違約並支付違約金是正確的。二審法院對上訴人之被上訴人沒有在約定的期間取得鑰匙系被上訴人自身原因造成的説法不予採信。上訴人上訴稱原審法院確認“該房屋內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差”沒有證據，經二審法院實地勘察，該房屋室內部分空間吊頂後不超過2.31米，不符合民用住宅設計規範。原審法院認定事實客觀，上訴人上訴無理。二審法院認為原判正確，遂作出了駁回上訴、維持原判的判決。

【漏洞與風險分析】

本案中原告與被告之間對房屋的質量狀況並未在商品房買賣合同中作出特別約定，即被告所出售的房屋是設備層以及其裝修後的房屋高度都未在合同中作出明確約定。根據我國《合同法》的規定，出賣人與買受人訂立合同時，如果對標的物的質量沒有特別約定，對質量要求不明確的，應當按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。據此，本案中被告即開發商所出售的商品房應當符合國家有關住宅設計規範的規定。但是，本案中被告即開發商所出售的該房屋室內部分空間吊頂後不超過2.31米，不符合民用住宅設計規範，因此，開發商應當承擔違約責任。

【風險提示】

商品房出賣人與買受人訂立合同時，如果對商品房的質量有特別約定的，出賣人交付的商品房應當符合特別約定;如果沒有特別約定，對質量要求不明確的，應當按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。否則將構成違約，並應承擔違約責任。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第13條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

買賣合同風險的轉移解答2020風險合同（3） | 返回目錄

第一百四十五條　當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

分析：這一條的規定跟第144條的規定有相似的地方，那就是標的物均不在買賣雙方當事人的手中;另外，二者都是由買受人承擔風險。

這一條規定對於出賣人是公平的，既然標的物已經交付了，既然標的物已經不在自己的手上了，那因為意外事故導致標的物毀損、滅失的風險就不應該由出賣人承擔。雖然這裏買受人也沒有實際拿到標的物，但是法律從維護交易安全的角度，通過衡平雙方當事人的利益，|法;律/教育網|規定這種風險由買受人承擔，這是合理的。

第一百四十六條　出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

分析：本條是第143條的翻版，跟合同法第143條的原理基本是一致的。

第一百四十七條　出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

分析：因為有關標的物的單證和資料跟標的物本身比起來，|法;律教.育網|重要性要小得多，所以出賣人未按照約定交付標的物，不影響標的物毀損、滅失的風險的轉移。

第一百四十八條　因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

分析：買受人拒絕接受不符合質量要求的致使合同目的不能實現的標的物或者解除合同是買受人作為合同一方當事人應有的權利。而出賣人，自己不遵循誠實信用原則，交付了不符合質量要求的的標的物，最後風險由他承擔，這也是應該的，這就叫做“自食其果”。

買賣合同法律風險如何防範?2020風險合同（4） | 返回目錄

買賣合同是市場經濟活動中最常見的合同之一，是自由經濟社會營利行為之代表。然而在實踐中，合同的法律風險無處不在，當事人之間的利益博弈則往往成為案件爭議的焦點。鑑於此，律師根據我國現行法律法規的有關規定，結合多年的理論和實務經驗，提出如下十點防範買賣合同法律風險的對策，供參考。

1、瞭解對方當事人的基本情況，避免合同無效或者訴訟請求被駁回的風險。

律師建議：保留其營業執照複印件，如果合作方是個人，應詳細記錄其身份證號碼、家庭住址、電話，便於我方更好地履行合同，同時，當出現糾紛的時候，有利於我方的訴訟和法院的執行。

2、明確具體交易標的，防止以次充好，避免引起爭議或者歧義。

律師建議：如果交易標的是特定物，則要寫明標的物的詳細特徵，比如名稱、種類或者品種、規格、型號、等級、花色等;如是不動產，則要標明四至、面積、或門牌號等。

3、交易數量及其計量方式要明確，約定標的物多或少的處理方式。

律師建議：產品的數量應以國家統一的標準計量單位表示，沒有統一計量單位的，產品數量的表示方法由雙方確定，但必須具體明確，切不可用含糊不清的計量概念表述，如一件、一箱、一打等，並應對雙方使用的計量方法具體解釋。

4、標的物的技術標準(含質量要求)具體，驗收方式和標準科學合理。

律師建議：明確具體質量標準，是國家標準呢?還是行業標準?抑或企業標準?成套產品的，不但要明確主件的質量標準，還要明確附件的質量標準。建議明確產品外在質量以及內在質量異議的期限及其處理方式。

5、價款或報酬要明確支付方式與支付時間，便於及時催討。

律師建議：採取協商定價的方式，儘量避免執行國家定價或者浮動定價。明確約定貨款、運費及其他費用的結算方式和逾期付款的違約責任。建議按照合同規定的開户銀行、帳户名稱和帳號進行結算。

6、履行期限、地點和方式要明確，避免逾期交貨或者提貨。

律師建議：明確約定交貨的具體方式、地點和期限，實際交、提貨日期早於或遲於合同規定的期限，即視為提前或逾期交、提貨，並約定當事人提前或逾期交、提貨的處理方式及追責方式。

7、明確具體履行條款的違約責任，便於合同履行及追責。

律師建議：違約責任應根據違約方具體的違約情況約定相應違約責任，並明確違約金的具體計算方式。如“姓名不實”應支付違約金多少元，標的物、質量不符合約定應如何處理等。

8、爭議解決方式要約定，爭取在我方所在地訴訟或者仲裁。

律師建議：仲裁或者訴訟作為爭議解決的兩種方式，可由雙方當事人擇一選擇。仲裁更多的考慮公平性，訴訟更多的考慮合法性。對方違約的可能性比較大的，建議仲裁;我方違約的可能性比較大的，建議訴訟。

9、約定合同解除及生效條款，便於儘早解決爭議。

律師建議：明確約定一方可行使合同解除權的具體情形，規定解除時的通知義務及責任的分擔。合同一般可約定雙方籤(蓋章)時生效，但也可約定附條件或附時間生效，並注意籤生效，籤、蓋章生效，籤加蓋章生效的區別。

10、注意訴訟期限及證據的收集，避免喪失法律的保護。

律師建議：買賣合同糾紛適用2年的訴訟期限的規定，如對方違約，建議在規定的期限內向法院提起訴訟，以維護我方的合法權益。同時，建議保存合同原件，將往來函件及時歸檔，並制定管理制度，以規範合同管理，防範風險。