上海房屋買賣合同

【二手房屋買賣合同】上海二手房屋買賣合同糾紛中做低房價以規避税費的法律風險

房屋買賣合同中當事人分別簽訂了幾份買賣合同，合同房價不一致，簽訂多份合同的目的是為了規避税費，亦或是騙取貸款，對於合同中約定的房價不一致情況，如交易過程中當事人雙方對於房屋成交價格產生爭議，如何進行合同價格、效力認定進行認定，這是司法實務中經常出現的問題。

根據法律規定及上海市高院意見，我們認為，對於前後合同約定的房價不一致這一情況，根據後合同優先於前合同的原則，原則上應以後訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納税、騙取貸款等，而故意在此後的《上海市房地產買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。

判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前後合同簽訂後的履行情況、前後合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對於當事人確存在規避納税、騙取貸款等行為的，可一併建議相關部門予以處理。

之所以出現房價與實際給付不一致，是因房屋買賣中上下家為減少交易成本(包括騙取貸款)，房產中介為促成房地產買賣合同的成立交易，往往違規操作，通過説服買賣雙方以降低房價款、提高裝修款的方式逃税，短期看的確減少了交易納税成本，但長遠看弊大於利，尤其對買家來説風險更大。

出賣人通過做低房價減少了要繳納的個人所得税及營業税，但對於買受人而言，一旦將來買方再次轉讓房產，將面臨賣出價與買入價的差額較大，相應税費被拉高的問題。此外，若買方堅持以合同價為依據支付購房款，而沒有其他補充條款或協議約定總房價的，賣方的權益也將無法得到保障。

最後，買受人將來出售房屋時，將要面臨高額的“差價”税收，根據國家税務總局公佈的《關於承受裝修房屋契税計税價格問題的批覆》稱，房屋買賣合同的契税計税價格為包括房屋買賣合同的總價款，買賣裝修房屋，裝修費用亦應包括在內。這意味着，計算契税時裝修費不能被排除在外，通過裝修費逃避契税已無可能，反而增加了法律風險成本。

綜上，為防止房屋買賣合同中因避税生出法律風險，建議買賣合同當事人雙方依法定價交易，方能保障權益避免不必要的糾紛。