商品房認購書的效力大綱

一般來説，我們購買商品房時手續繁多，交納的各項費用也多達十來項，總的來説，目前北京市購房時必須在北京市房地產交易管理網簽訂的法律文書有商品房認購書、商品房買賣合同，商品房買賣合同的效力自然不用説，從雙方簽字蓋章時就發生法律效力，發生爭議時直接依據條款來執行，就是找不到依據，一般情況下還可以參與“兜底”條款（一般是第七條），那麼商品房認購書在這過程中起什麼樣的作用呢？如雙方不執行又該承擔什麼樣的責任呢？

商品房認購書是開發商與準買受人之間就相關商品房認購事宜達成一致意見所簽訂的書面文件，記載雙方相關商品房認購權利義務。在法律意義上來説，是指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。

商品房認購書內容比較簡單，一般只約定認購的房號、約定的購房單價及準買受人向開發商交納的認購款等。商品房認購書的法律意義在於：準買受人可在將來某個時間與開發商進一步磋商、洽談以簽訂房屋預售合同或購房合同，從而實現其購買認購房的目的。準買受人如果不在約定時間與開發商磋商、洽談並簽定房屋預售合同或購房合同，開發商有權解除商品房認購書，將準買受人的認購房轉售他人並有權扣留準買受人所交納的認購款作為違約金。開發商如沒有及時正確地通知準買受人前來磋商簽訂合同或將其認購房屋另售時，則開發商也應承擔相應的違約責任，應雙倍返還定金，甚至賠償準買受人的實際損失。

其相關法律依據有：

《合同法》第6條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”合同當事雙方不僅應依照誠實信用的原則行使合同權利，而且在履行合同義務中也應以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規避合同約定的義務，在此，開發商應及時地以正確的方式通知準買受人前來簽訂合同，準買受人應積極地在開發商通知的時間內到達指定地點與開發商就買賣合同條款進一步磋商、洽談至最後簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務，則違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，很有可能被認定為違約。

《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第113條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”如果當事人一方違約則應當承擔相應的違約責任，如認購書對違約責任有明確約定，則根據違約條款執行，如果違約金額不足以彌補一方的實際損失時，守約方還可以根據合同法第113條來要求相應的補償。

總的來説，市場經濟需要誠實信用原則，房地產市場更需當事雙方誠實信用地履行合同義務，這樣房地產市場才會更規範，當然如果一方不守信用，則可以依據法律來維護自己的權益。