房產在家庭財產中的認定與分割探析

房產在家庭財產中的認定與分割如下文

房產的認定和分割問題是夫妻關係中比較敏感也比較重大的問題。隨着社會風氣的日漸開放，離婚已不是什麼罕見問題，伴隨着日漸開放的社會風氣和節節攀升的離婚率，伴隨而來的房產分割問題和所有權歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點。如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩定和建立和諧穩定的社會生活有着重要的作用。

一、房產歸屬及分割的情形分析

(一)按揭購房在離婚房產分割時的糾紛問題

“按揭”在我國稱為“個人購置商品房抵押貸款”具體而言就是按揭人將房產產權轉讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產的使用權。隨着我國房地產市場的逐步發展，和房屋價格的飛漲，按揭購房在進入二十一世紀後非常普遍，有很多夫妻採取按揭貸款的方式來購買房屋。在離婚房產分割時，按揭房屋的分割情況比較複雜：

首先，夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，取得了房產證，婚後夫妻共同清償貸款的情況。根據登記生效主義，房屋的房產證在婚前取得，房屋的所有權已經明晰，離婚時應做兩部分處理：一是房屋部分，房屋無法一分為二，應直接歸屬於其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有權與房屋價值並不是完等同的，樓市的發展和社會整體經濟狀況的提升加之償還貸款因素的影響，房產在離婚時的價格較之結婚時的價格已經改變，夫妻關係存續期間的財產增長部分(包括償還的貸款和房屋的升值部分)要作為共同財產分割。概括來説，婚前一方支付的房產價款應當屬於個人財產，分割房產價值的時候應當首先予以扣除，共同財產部分應當是房產的實際價值減去婚前已經支付的部分以及尚未償還貸款後的差額部分。

其次，一方婚前按揭貸款，婚後取得房產證，繼續還貸的情況。這種狀況又分為幾種不同的情況：一種是一方按揭買房，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚後取得，婚後仍用個財產還貸的情況。這時候，房屋當然屬於夫妻一方的個人財產。另一種情況在現實生活中經常見到，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚後取得，婚後用夫妻共同財產還貸。我國《婚姻法解釋(三)》第十條對此作出了規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”適用婚姻法司法解釋(三)第十條，需要注意以下幾個問題：

第一，夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚前，即到民政局辦理結婚登記手續之前。司法實踐中，我們經常遇到為購置婚房，先辦理結婚登記手續而沒有舉辦婚禮的情況，我國婚姻法認可的婚姻起始日期為辦理結婚登記手續的時間，而非舉辦婚禮置辦酒席的時間。在這一點上，婚姻法和傳統民俗是少有差別的。如果夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚後，即便其是以婚前個人財產支付首付款並在銀行貸款，只要是用夫妻共同財產還貸，那麼無論該房產是否登記於首付款支付方一人名下，離婚時該房產均為夫妻共同財產。

第二，婚後用於還貸的財產必須用夫妻共同財產。如果購房者婚後仍僅僅是用其個人財產還貸，配偶沒有參與還貸，那麼配偶對這套房子的取得沒有任何貢獻，該房產全部是用購房者個人財產出資，離婚時配偶不僅無權分割房子，更無權要求分割“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”。

第三，房屋產權證登記於支付首付款方名下。如果房產證登記的是對方的名字，問題就變得複雜了，房子有可能是對方的個人財產，也有可能是夫妻共同財產，如果房產證上登記的是夫妻雙方的名字，那麼該房產毫無疑問是夫妻共同財產。總之，上述兩種情況均不能適用《婚姻法解釋(三)》進行處理。

第四，婚後夫妻以共同出資的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的產權證書後又離婚的。此種情況下，雖然業主在名義上辦理了房屋的產權證，但是實際上並沒有掌握此房產的產權證書，此房產已經設定了抵押，房屋產權證書實際上作為抵押掌握在銀行那裏。在夫妻離婚時對房產進行分割，所涉及的就包括不僅包括首付款、已償付給銀行的貸款、未償的還貸款，還包括房屋的升值部分。因此，離婚時夫妻雙方的房產分割的分配對象是房屋的實際價值與尚未償還的貸款之差的那部分。一般是雙方協商房產歸一方所有並繼續償還房貸，同時再向另一方支付房產實際價值的一半。

(二)父母出資購房在離婚房產分割時的糾紛問題

目前房地產市場的飛速發展使得進入婚嫁年齡適齡青年難以獨立購買房屋，父母為子女購買房產的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。

1.父母全額出資購買了一套房產，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋(三)》第七條對此作出了規定：“婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”《婚姻法解釋(三)》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚後父母出資購房是否屬於個人財產的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購房如何分割的問題。筆者認為要想使婚後父母出資購房“認定為夫妻一方的個人財產”必須同時滿足以下條件：其一，房產為一方父母的全額出資。關於房產的出資款上不能摻雜夫妻共同財產或對方父母的出資，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產證上有夫妻兩人的名字，或乾脆只有對方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那麼該房產就是夫妻共同財產，不是出資人子女的個人財產。

2.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應歸父母所有而不屬於夫妻共同財產，離婚時不能當做共同財產分割。購買該房屋時夫妻的出資部分應視共同債權，按照共同債權分割的規定進行處理。

(三)夫妻雙方共有“有限產權”房屋的分割

有限產權的房屋是我國城鎮住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產生的一種房屋產權形式。有限產權最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購買後對有限產權的房屋不享有完全的房屋產權，因為單位還擁有部分產權，但享有永久居住權、使用收益權、有限的處分權和繼承權等權利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇後，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權利。離婚時如何分割這部分財產呢?根據最高人民法院的司法解釋，對“有限產權”房屋的分割按以下原則處理：(1)共同協調解決。(2)用經濟補償的方式解決。(3)用暫住方式過渡。(4)用競價的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭房屋的部分產權，而雙方經濟條件比較優越、有支付能力，都願意競價處理的，可以採取競價方式解決。

(四)夫妻一方個人婚前房產在婚後所產生的利益的歸屬

夫妻一方個人婚前房產在婚後所產生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實踐中，認定房產生利益的歸屬時，依房產的生成來源相異。房產在婚後產生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個人財產為房產的所有人進行裝修，屬於民法上的添附，根據民法的從物附隨主物的原則，添附物應當隨主物一起屬於產權所有人。同時，房產所有權人應支付給夫妻一方所出資的裝修費用。對於房屋進行出租所產生的利益的，若房產所有人自己管理出租事宜，那麼所獲利益應屬一方個人財產;若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那麼租金應屬於夫妻的共有財產。對於房產的增值，一般是由於市場的調節，夫妻一方很難證明自己對於房產的增值部分有過貢獻。

總之，確定夫妻一方的房產在婚後所產生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對孳息或增值收益有貢獻

二、在夫妻離婚時房產分割問題的有效解決方式

我國法律對於房產的產權歸屬及利益歸屬的問題規定了較為有效的解決途徑：婚前財產公證及婚內財產約定。婚前財產公證和婚內財產公證婚內財產約定，財產公證指公證機關對將要結婚的男女雙方和已經結婚的夫妻雙方就各自婚前財產和債務的範圍、權利的歸屬問題所達成的協議的真實性、合法性給予證明的活動。婚前婚內財產公證對於解決在婚姻中的房產糾紛提供可靠的依據，同時對於預防因財產問題而產生的糾紛，保護夫妻二人的財產利益，維護社會安定促進團結起到了重要作用。

(一)婚前財產公證

我國《婚姻法》規定：結婚前，男女雙方應當依法到公證機關對各自的財產、債務的範圍、權利歸屬問題進行公證，經過公證的財產約定將會得到法律直接認可。夫妻在購買房產時往往會出現出資形式複雜化，購買形式的多元化的問題，如果夫妻雙方能在婚前辦理房產公證，複雜和多元的房產情況便有了清晰的解決方式，在離婚時依照公證辦理即可。當然，婚姻法中規定辦理財產公證要依照當事人的意思表示，是自由的而不是必須的。

(二)婚內財產約定

《婚姻法》第十九條規定：“夫妻雙方可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。在現實生活中往往出現婚前沒有公證婚後夫妻雙方意願公證的情形，這時婚內財產公證可以彌補這一問題的。對於婚內財產公證，夫妻雙方按照自願原則以協商的方式約定房產的歸屬及利益分配問題並達成書面協議或做財產公證。在離婚時同樣以協議和公證為準。

綜上所述，在現實生活中，夫妻離婚時在分割房產上的糾紛往往是常見的也是複雜的，只要夫妻雙方能夠提前做好解決這種糾紛的準備如進行婚前財產公證或婚內財產約定，那麼房產糾紛問題就不會那麼棘手，當事人之間的矛盾也不至於激化，對維護社會安定促進團結有着重要的作用。婚姻家庭是社會的基礎細胞之一，婚姻家庭的共有財產則是維繫婚姻生活的重要基礎之一，在新的歷史發展時期，房產在家庭生活中日益凸顯其重要性，解決好房產分割問題對建立和諧穩定的社會生活有着積極作用。如何正確對夫妻離婚時房屋產權進行分割，不僅與當事人重大利益密切相關，也是維護社會穩定和維護良好的社會秩序及合理的分配秩序的重要因素之一。

上文是房產在家庭財產中的認定與分割