解讀北京地產20個流行語

遴選與解讀北京地產20大流行語，《參考訊息·北京參考》已經連續做了幾年。常言道，“一粒砂裡見世界，半瓣花上說人情”，20個流行語便是試圖對過去一年樓市風景作一種速寫、素描和記錄，也許還算是一種送別吧。幾多風流，幾多繁華，流行語再精彩，總會被雨打風吹去。而北京房地產市場正在發生的，將要發生的，也許才是最為精彩和重要的。

◆ 國六條

“國六條”被業內人士看成是2006年新一輪巨集觀調控的序幕。建設部等九部委出臺的“國九條”、“國十五條”也都是對“國六條”的解讀和細化。

毫無疑問，“國六條”等關於多建中小戶型的規定是今年巨集觀調控中最可圈可點的舉措，對平抑因供不應求而較快增長的房價有積極功效。但量化的戶型比列指標，也猶如孫悟空頭上的緊箍咒，讓曾在房地產賣方市場上如魚得水的開發商們頭疼不已。

◆ 住房保障

面對不斷走高的房價水平和不斷增長的住房需求，住房保障在2006年受到了空前的關注。上到國務院的巨集觀政策，下到地方政府的《“十一五”住房建設規劃》，住房保障問題都被擺在了重中之重的位置。從這一點，我們可以看出，政府在住房保障問題上的態度是堅決而誠懇的。當然，面對畸形的政績觀和既得利益，也出現了少數地方政府不顧百姓呼聲，一味向商業價值更高的房地產專案獻媚的醜態，甚至有人借保障性住房的幌子，進行“炒房”、“倒號”和“權力尋租”。

◆ 雙週供

今年銀行間的房貸新產品可謂層出不窮。光大銀行率先在今年1月份推出了固定利率住房貸款，打破了常規的按月等額本金房貸和按月等額本息房貸兩種傳統模式。深圳發展銀行等也緊跟其後。所謂“雙週供”，就是個人住房按揭貸款由傳統的每月還款一次，變為每兩週還款一次，還款額為原來月供的一半。

房貸產品的變化和豐富，一方面體現了銀行金融產品的創新，另一方面也再次證明了房貸業務對銀行的無限吸引力。雖然，今年央行多次提醒要銀行縮緊銀根，嚴格放貸，並前後三次提高了存款準備金率。但在利益的驅動下，商業銀行們還是變著法兒地暗站在房貸這塊優質的蛋糕市場上。

◆ 成本公開

由“房地產暴利論”而引發的、要求房地產成本“陽光化”的呼聲，猶如燎原之火，迅速在全國蔓延。在倡導者看來，“房地產暴利”是推動新一輪房價上漲的罪魁禍首。公開房價成本，可以為購房提供參考，有利於平抑房價。開發商卻一致反對，認為公開成本侵犯了企業的商業祕密，不利於樓市穩定。

頗值得玩味的是，在這一場論戰中，大部分地方政府紛紛以沉默來應對。當然，也不乏有敢為最先的地方政府。江蘇、福建兩省就是“第一個吃螃蟹的人”。事實上，房價成本的公開並未如開發商事前宣稱的那樣，對樓市會造成巨大沖擊。相反，公眾知情權獲得滿足以後，緩和了他們與開發商之間的矛盾。此外，拋開房價成本公開有無必要不論，傾聽和處理群眾呼聲，也是地方政府“行政作為”的基本要求。

◆ 不買房運動

2006年初，一個叫鄒濤的人著實“火”了一把，原因就是他所倡導的“不買房運動”。在他的提議下，一場轟轟烈烈的“三年內不買房行動”從深圳發起，迅速傳遍整個廣東省，甚至某種程度上贏得了當時廣東省某部門負責人的呼應，繼而由廣東直奔北京。鄒濤一介布衣，本沒有那麼大影響力，奈何當時正處在全國房價漲勢正旺的關口，當然，行動本身最終不了了之。幸運的是，其後不久，我們看到了“國六條”，乃至一系列緊密的調控政策，又不久，還傳來了深圳、廣州等一線城市房價降溫的訊息……

◆ 限外

限外，是2006年房地產政策提到外資時常用的一個詞，據說是因為有統計顯示，外資炒房已成為一些城市房價飆升的重要因素。新出臺的一系列政策在外國人購房方面設定了關卡，確實讓外國個人購房感到不易。然而，限住了個人，卻難擋企業，現有的政策顯然未能阻住外資企業全面進軍內地房地產市場的決心。觀望了一陣後，外資又開始活動了，該買樓的買樓，該合營的合營，強大的利益驅使背後，一個限字怎能管住？

◆ 90平方米

若要說2006年房地產界最著名的一個標準是什麼，估計80％以上的人會選90平方米。而若要提起90平方米，顯然又是和一系列的名詞是分不開的，如“住宅結構調整”、“70％”、“中小戶型”、“套型面積”、“建築面積”等等等等。“90平方米”加“70％”的政策一出，開發商們愕然之後默然，而後又釋然；媒體們卻在心中竊喜，終於找到了可以全方位徹底追蹤報道的好選題。專家會說，政策初衷是好的，一定意義上看也是可行的，關鍵要看執行力度。那麼，執行得究竟如何呢？也許，明年會有個分曉。

◆ 雙限

“雙限”其實指的就是媒體一度甚為關注的限價房，顧名思義，限地價、限房價。作為經濟適用房之後又一個計劃產物，在當前地價高、房價更高的時代，限價房若能出現，無疑將成為一部分中低收入者的福音。雖然有些時候，人們對於它的心態是矛盾的，既希望它出現，又怕它像經濟適用房一樣引出諸多弊病，但顯然，多數平民百姓還是期待它的，只是不知何時才能住得上。

◆ 啃老族

謎語，“一直無業，二老啃光，三餐飽食，四肢無力，五官端正，六親不認，七分任性，八方逍遙，九(久)坐不動，十分無用”，謎底———“啃老族”。2006年，“啃老族”被引入房產圈，特指花父母的錢買房，令中國傳統的“養兒防老”觀念經受嚴峻考驗。 “父母寵愛和觀念偏差造就‘啃老族’，它涉及了除了經濟學以外，還包括社會學、倫理學，教育、親情等等更復雜的東西。”身為啃老一族對自己的啃老行為不以為然，無法從精神上“斷奶”的“襁褓青年”，讓不勞而獲變成習慣，“啃老”也就“啃”得理所當然。而“被啃”一族的父母樂於充當子女們的後勤保障員，不同程度地承擔起幫助子女買房的角色，何嘗不是最大的悲哀。

◆ 建管分離

8月，北京市建委下發通知，有物業管理資質的房地產開發企業，不得承接本企業以及相關單位開發的新建住宅專案的物業管理。對這種自己開發、自己售樓、自己進行物業管理的“一條龍”服務方式進行了限制。有人說北京市對“自己開發、自己售樓、自己進行物業管理”的服務方式進行限制，實際上是解除開發商與物業管理公司的“父子關係”，從制度設計上杜絕內部人控制，規範房屋開發與物業管理兩個行業的管理，健全監督制約機制。但也有人質疑，如果開發企業和物業公司是屬於同一個集團，但都是獨立的法人，那麼就可以承接相關的專案，而並不在此次的限制之列。

同時，該項措施也是針對今後的新建住宅專案，目前現有的住宅專案並不在此之列。此外，相關規定僅限在前期物業管理階段，建設單位選聘物業管理企業時適用；業主大會成立後，業主大會可依法選聘具有相應資質的從事物業管理活動的企業。也就是說，如果把政策比喻成箭的話，那麼這一次，這支箭幾乎射不到任何目標，“建管分離”由於相關規定過於彈性，所以在實施中很容易讓人鑽空子。

◆ 樓面地價

今年一宗宗土地相繼上市，讓“樓面地價”在媒體上“曝光率一路看漲。根據網上公式，“樓面地價”等於地價總額除以總建築面積。但有開發商質疑，“總建築面積包括地下建築面積，樓面地價正確演算法應該是地價總額除地上可售面積，因為樓面地價是算成本算利潤，如果全部規劃建築面積都算進樓面地價，而配套部分是不能銷售的，所以會影響最終利潤的計算。”

樓面地價的計算孰對孰錯也引發了市場上對北京土地市場一些做法的質疑，在深圳開發商買標書不用花錢，而在北京，開發商取得標書卻需要花錢，掛牌標書一份200元，招標及拍賣的標書一份400元。因為招拍掛土地的各項指標網上並非全部公佈，開發商只有買標書才知道具體規劃指標，如果單從網上公示的資料看，地上可售面積並不體現，這也導致了“樓面地價”就是將地價總額除總建築面積的計算方式被廣泛採用。

◆ 異地置業

2006年夏天，一個“300多名北大教授持續6年在日照同一個專案教授花園置業”的新聞將異地置業的話題推向各大媒體頁端，“異地置業”再次風生水起。房地產是區域性極強的行業，但近年來，隨著交通工具日益多元而便捷，城際距離正在變短，富裕階層也正在逐步發展壯大，除了大連、青島、三亞是傳統異地購房目的城市外，如今，日照，威海、北戴河、秦皇島以及海南省其他沿海城市也紛紛開始向這個新興的異地購房市場貢獻價效比良好的房子，對傳統異地購房目的地城市形成不容小覷的衝擊。加上北京住宅市場持續多年的高房價和高增長態勢客觀上促成了異地置業隊伍不斷擴大。一批又一批觀景、度假、養老等功能的異地風景住宅到北京推廣，讓異地置業也漸從投資轉向自住，異地置業成為中國龐大的購房大軍中一股不可忽視的力量。

◆ 吃差價

9月11日，建設部發布了《房地產交易秩序專項整治工作方案》（以下簡稱《方案》）就二手方交易的不安全因素總結出5條違規條款,“吃差價”被明文規定在違規範圍之內。

吃“差價”是房產中介操作最為簡單、使用最為普遍的伎倆, 起源於2005年初北京幾個大型中介機構打出的“現金收房”。原本機構墊付資金的方式，是為了幫助資金週轉困難的業主提前完成交易，但一些中介機構利用消費者不熟悉房產交易流程，以“無差價現金收房”的名目獲取房源，之後高價賣出以獲得高額差價。這種騙吃差價的現金收房行為，不但給賣房人造成損失也增加了買房人的購房成本。

中介作為一個資訊彙集地和釋出地本應該賺取的是一定的相關資訊費用，但綜觀京城這大大小小的中介機構很多都是一夜或幾夜暴富，明眼人都知道這其中最大的“貓膩”恐怕就是這“吃差價”了。而此次出臺的政策就偏偏打中了中介的“七寸”，很多業內人士發出了“這不是要了我們的命了嗎”的感慨。真的會要了他們的命嗎？這恐怕得視政策的執行力度來看了。

◆ 住宅禁商

6月19日，北京市工商局釋出通知(第14號檔案)，要求“暫停利用居民住宅從事經營活動的登記註冊”的條款，明文規定不允許住宅樓作為辦公用途，這就是今年赫赫有名的“住宅禁商令”。

此條款一出，市場明顯出現了兩種截然相反的表情：對於那些以住宅立項卻有著寫字樓面孔的高檔公寓或寫字樓，此令無異於晴天霹靂，使銷售和租賃陷入了異常艱難的境地；而對於那些中小型寫字樓專案則意味著獲得了千載難逢的好時機，一些中小公司在別無選擇的情況下只能選擇租金相對低廉的此型別寫字樓，加大此類專案的消化速度。

但市場的奇妙處就是它並不以人的主觀意志為轉移，8月底9月初以財滿街、住邦2000、輝煌國際、中國電子大廈、世紀科貿大廈等一批受此令影響的專案就紛紛傳出“解凍”的訊息，並稱他們拿到了得到區建委“特批”而可以到工商局辦理相關注冊手續。一場沸沸揚揚的“住宅禁商”運動就這樣無聲無息地結束了，至今市場上也沒有一個明確的說法此令是終結還是暫緩實行，但那些住宅立項的專案倒是都明明確確的寫出了“可以辦理營業執照”。

◆ 內迴圈

9月30日北京住房建設規劃公示稿（2006－2010）（以下簡稱“規劃”）在北京市規劃委官方網站掛出後，經濟適用房的“政府回購”提法就引起了社會的普遍關注。但在11月3日下發的正式規劃中，原“經濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的說法被刪除，改為“對今後新建和銷售的經濟適用住房探索建立包括‘內迴圈’在內的相關制度”，同時擬採用“內迴圈”制度的經濟適用房也僅僅針對今後新建和銷售的房屋。

經濟適用房屬於保障用房範疇，是一種特殊的房產，當年較低的買入價格使得在期滿上市時面臨一個如何與市場接軌的問題，在第一批經濟適房陸續上市交易的情況下，越來越多的問題開始暴露出來。“內迴圈”是一個很好的提法，一方面阻斷了一些投機分子想利用此投機的行為，另一方面又在新的迴圈中保證了中低收入人群的住房問題。但究竟如何“內迴圈”，其具體規則如何現在還沒有出臺，這也是大家目前最為關心的問題。

◆ 禁貸令

9月27日，北京市銀監局對各股份制商業銀行下達了《現場檢查意見書》，作出了“凡是一手住房專案均必須主體結構封頂後方可發放按揭貸款”等一系列規定，隨即包括國有四大銀行在內的所有銀行也紛紛開始執行這個規定，未封頂樓盤的個人按揭業務在北京開始全面叫停。檔案執行後很多人曾感慨“期房銷售可能會造成一定影響，現房可能會借勢變得好賣；對於購房者來說由於貸款受阻購房行為也會受到一定影響”。但“禁貸令”實行1個多月後，市場的反映卻大大出乎意料，好賣的依然是期房，老百姓該買房的買房，該置業升級的置業升級，似乎受此令影響並不很大。北京的地產市場還是呈現出一派紅紅火火的樣子，除了旺盛的購房需求外恐怕就是在複雜的商場競爭中，各有各的“道”吧？

◆ 地產神仙派

在新浪地產部落格眾多的圈子裡，“地產神仙派”也許算是最為知名的一個了。“專業、睿智、閒散、與世無爭”，據稱這10個字是它的“宣言”。當地產界的絕大多數人都“沉湎”在2006年新一輪的房地產巨集觀調控當中不能自拔的時候，神仙派的仙友們集體組織到深山修煉，聆聽國學演講，詩文唱和，評批點評，修心啟智，不但為沉悶多年的房地產文化地平線平添了一絲亮色，而且多少還凸顯出了幾分古代所謂名士的風采或者“習氣”。然而，“《談藝錄》一書，雖賞析之作，實憂患之書也”，當大多數的“神仙派”成員一邊在談論無邊風月的時候，心裡頭盪漾的卻是一團斬不斷的愁腸百結：房地產市場究竟出了什麼問題，解決老百姓住房問題的癥結究竟在何處，諸如此類的地產界的基本問題。“此情無計可消除，才下眉頭，卻上心頭”，也許只有把易安居士思夫之情的千古名句用在“地產神仙派”的身上，才是最為恰當的寫照了。

◆ 房奴

一個新語詞往往就是一段特殊歷史瞬間的定格。“房奴”一詞是超過三分之一的中國貸款購房者，在2006年對自己生存狀態的一種極致化的描述。從2005年的“負翁”到2006年的“房奴”的變化，顯示了相當比例的中國普通民眾在遭遇強大外力下在對自己命運把握能力嚴重缺失後的深層憂慮和焦躁不安。在網際網路時代或者媒介，誇張、極致、情緒化的語詞表達已經成為一種意義和情感的表達正規化。似乎如果不這樣，就難以在海量儲存的網路空間找到自己的容身之所，難以被人們的眼球所觸及而成為零效傳播。然而，這也的確表明，由於高房價帶來的社會深層次矛盾已經傳染、蔓延和積累到了一個相當不容忽視的量級，也許此應該足以引起有關方面的加倍重視，並採取更為切實的解決措施了。

◆ 燕京樓市八景

盧溝曉月、玉泉趵突、西山晴雪、瓊島春陰……歷史上北京著名的“燕京八景”濃縮了北京多少文化的記憶。而今，熱鬧紛呈的北京房地產市場，你方唱罷我登臺，幾多風流，幾多繁華，然而，究竟又能沉澱下多少真正的精彩，才配得上這座有著3000年建城史、850多年建都史的城市的絕代風華？

透過故宮角樓的紅牆黃瓦、飛簷斗拱，透過北京廣袤的土地千百個工地上一條條鋼鐵長臂的剪影，歷史和未來，兩雙犀利的眼睛，正在城市的上空逡巡。一個聲音，有如洪鐘大呂，在高空迴響：“燕京樓市八景，孰堪當之？”其實，答案，掌握在你的手中。

◆ 廣渠路36號地

一塊並無多大實際內容的“土地編號”成為流行語，是這個特殊時代的特殊產物。在北京，在2006年，沒有哪一塊地比廣渠路36號地承受了更多的重量。40億，50億，60億，曾幾何時，多少人懷揣著對財富追逐的夢想抑或囈語，數字遊戲般地為這塊地的價值層層“加冕”，成為地產界一時的風尚。“舞榭歌臺，風流總被雨打風吹去”，11月的最後一天，一錘定音：城開和城建興華，26億。

從遙遠的溫泉地塊的真正“天價”到廣渠路36號地招標價的陡然降低，一條土地價格變化的弧線意味深長地折射出了2006年北京土地市場的某種深刻的變化。也許，人們有理由相信，36號地以後的北京房地產市場，也許真的會和以前有些不同了。然而，誰又能一下洞穿真理的底細呢？也許真正的答案，並不是26億元，謎底不過剛剛掀開她那絢爛迷離的霓裳的一角。