西安市房產測繪實施細則

房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。下文是西安市房產測繪實施細則，歡迎閲讀!

西安市房產測繪實施細則(草案)

西安市房產測繪實施細則

1 總 則

1.0.1 為規範房產面積測繪工作，統一本市在房產面積測算中對有關國家標準

的理解和具體操作，根據國標《房產測量規範》( GB/T17986.1-20xx )和建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(建住房〔 20

1.0.2 02 〕 74 號)，按照建設部、國家測繪局《房產測繪管理辦法》(20xx

年12月28日建設部83號令發佈，20xx年5月1日實施)的要求，結合本市實際情況，制定本實施細則。 1.0.2 本實施細則僅對國標《房產測量規範》(以下簡稱《規範》)中沒有涉及、或沒有明確的具體問題進行補充或明確，《規範》中已經規定或明確的問題一般不再重複。

1.0.3 本實施細則適用於本市行政區域內與房屋權屬登記、交易、租賃、拆遷等相關的房屋面積測算以及商品房銷售面積的預測算。

2 術 語

2.0.1 房屋：具有頂蓋、有承重支柱或牆或圍護物等，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作為人們的生產、生活或經營場所的建築物。

2.0.2 幢：是指獨立的、包括不同結構和不同層次的建築物整體。

2.0.3 頂蓋：頂蓋是主要在豎直方向上為建築物提供遮蓋、支撐、防護作用的上蓋。對多層建築物的某一層，其相應上層的底板也用作該層的頂蓋。 2.0.4 圍護物：圍護物是指對建築物、建築空間起到圍護、分割作用的建築部件，如牆、欄杆等。

2.0.5 層高：層高是指房屋上下兩層樓面到樓面、樓面到屋面或地面到樓面的垂直距離;或者説，某層房屋的層高，是指該層底板上面到其頂蓋或其上一層底板上面的垂直距離。(淨空間高度加屋頂厚度)

2.0.6 坡屋面樓層的層高：指由坡屋面樓層地板上面到坡屋面頂蓋下面垂直高度與坡屋面面板厚度之和。

2.0.7 自然層：由房屋樓板結構層在豎直方向上將建築物自然分割而形成的、層高在2.2米以上的主要層次。整層可計算建築面積的技術設備層、消防避難層，應計自然層;整層採光窗在地坪以上的半地下室，其室內層高在2.2米以上的，也計算自然層數。

2.0.8 地下室：房間地面低於室外地坪的高度超過該房間淨高1/2的建築物。 2.0.9 半地下室：房間地面低於室外地坪的高度超過其淨高的1/3且不超過1/2，採光窗在室外地坪以上的建築物。

2.0.10 地上層數：即房屋的自然層數(2.0.7 自然層)，指室內地坪± 0.00 以上的按樓板結構分層的層高在 2.20 米 以上的樓層數。地上層數用自然數表示。

2.0.11 地下層數：室內層高在 2.20 米以上的地下室(包括採光窗低於室外地坪的半地下室)的層數。地下室所在層數用F起首加層數表示，如F2表示地下第2層。

2.0.12 建築物總層數：指建築物的地上層數與地下層數之和。假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、電梯間、水箱間、或屋面上各類房間及類似房間的部位，不計入建築物的總層數。

2.0.13 假層：指設計上位於建築物自然層之上，外牆高度低於正式樓層高度且層高不全部大於2.20米的非正式樓層。假層不計自然層。

2.0.14夾層：亦稱附層，是指位於房屋自然層內的局部樓層，未形成完整樓層結構但屬於房屋整體結構的一部分。夾層不計自然層。

2.0.15 插層：位於房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯而加插進去的局部樓層。插層不計自然層。

2.0.16 技術設備層：簡稱技術層(或設備層)，是指專門用於安裝佈置水、電、風、暖、衞系統等各種設施的樓層。

2.0.17 避難層：即消防避難層，是指高層建築中，為滿足消防安全需要而設置的有一定安全防護功能的避難樓層。

2.0.18 結構轉換層：簡稱轉換層，是指建築物因上部與下部的建築結構佈局不同而在其間設置的改變上部荷載分佈的緩衝層，其實質相當於設置於不同結構佈局樓層間的箱式基礎。結構轉換層不能正常使用的不計建築面積、不計自然層。

2.0.19 架空層：建築物中有結構支撐、無圍護牆體或圍護物的開敞空間層。 2.0.20 挑樓：樓房房屋主體向外懸挑的樓層或房屋。

2.0.21 騎樓：指臨街的、底層有部分是人行道的房屋，或底層臨街部分用做街巷、道路通行的房屋。

2.0.22 過街樓：是指跨越街道，有道路穿過建築物主體空間的樓房。 2.0.23 閣樓：是指位於斜面結構房屋頂層，層高不是全部在 2.20 米以上的非正式層部分的房屋。

2.0.24 廊：廊是建築物同一樓層內在水平方向上的交通通道，一般應該具備頂蓋和維護結構。柱廊、檐廊、門廊、挑廊、架空通廊等，都是廊的不同形式。 2.0.25 柱廊：指長度在一個開間以上、按開間有柱、以柱為承重結構或一側兼有牆體維護的廊。

2.0.26 檐廊：指房屋底層兩端為牆體(或柱)、頂蓋由屋檐延伸構成的無柱走廊，其頂蓋也可以是由挑廊、挑樓、陽台、露台的底板構成。

2.0.27 門廊：指房屋門前突出的、有頂蓋並有柱支撐的進出通行空間。 2.0.28 挑廊：在二層以上挑出建築物主體外，有圍護結構，無柱有上蓋的外走廊。

2.0.29 架空通廊：以兩端房屋作支撐或有柱支撐，有圍護結構的空中通道。 2.0.30 門斗：指房屋門前突出的有頂蓋、並由牆體支撐圍護的供進出房屋時通行緩衝的空間;門斗從建築上可分為封閉式門斗和敞開式門斗。

2.0.31 樓梯：建築物不同樓層間在垂直方向上的交通通道。踏步樓梯、電梯、觀光電梯、不同樓層間的殘疾人坡道、自動扶梯、樓層間上下通行的自動傳送帶等，都是樓梯的不同形式。

2.0.32 梯間：內部有電梯或樓梯，供載人、載物或人員上下的空間或房間，也稱為樓梯間、電梯間。

2.0.33 屋面梯間：突出房屋屋面，有頂蓋，有圍護結構，供人上房屋屋面進行維修，或作為消防安全出口的梯間。2.0.34 陽台：具有底板、頂蓋和圍護結構，與户室開門連通，供人休憩、活動、晾曬衣物的建築物附屬空間。根據陽台封閉情況可分為未封閉陽台和全封閉陽台;根據陽台與建築物開間的對應關係，對應一個建築物開間的為單陽台，對應多個建築物開間的為通陽台。

2.0.35 露台：指供人室外活動的上人屋面及露天平台。

2.0.36 窗：窗是用於採光、通風、隔離或溝通室內外環境的非結構性圍護。 2.0.37 飄窗：也稱凸窗，是指窗台及窗框等圍護部分挑出至房屋牆面以外的窗，它有利於改善採光效果，加強人與室外自然環境的交流溝通。

2.0.38 落地窗：是指用於大面積採光的一種窗框下沿基本與地面齊平的窗。落地窗在地面一般有較低的、高度與地面接近的窗台。

2.0.39幕牆：安裝在建築物結構外側，以玻璃、金屬等材料作為外部裝飾的牆體，或者以玻璃、金屬等材料作為建築主體維護物的牆體。

2.0.39 躍層房屋：指套內空間跨躍兩個或兩個以上自然層，有室內或套內樓梯通行的房屋。

2.0.40 錯層房屋：指套內部分地面與其餘部分存在高差，但其套內空間水平投影仍在一層的房屋。

2.0.41 複式住宅：指與躍層住宅類似、但是在不夠兩個自然層(或一個高度較大的自然層)的空間內上下分層佈局各種不同起居功能的住宅。

2.0.42空調機位：是指建築物為了外觀效果而統一預設的放置空調室外機的位置。空調機位一般應有明確的範圍界線。

2.0.43 空中花園：是指為了滿足規劃要求的綠化率，或提升項目品級，而在建築物主體結構以內設計的綠化空間。空中花園有入户空中花園和公共空中花園兩種情況。

2.0.44功能區：享有相同或相似共有共用部位的產權單元與其共有共用部位的整體稱為功能區。功能區可以包含子功能區。

2.0.45子功能區：某一功能區內在不同層級上享有相同或相似共有共用部位的產權單元及其共有共用部位的整體形成的功能區，相對於包含它的上一級功能區，稱為子功能區。

2.0.46基本功能區：不包含子功能區的功能區稱為基本功能區。

2.0.47套(户)：狹義是指具有配套廚衞設施的成套住宅;廣義可指任何滿足產權登記條件的獨立產權單元，也可稱為户。(本細則中套與户可以互用)

2.0.48 房屋的使用面積：指房屋的套內使用面積，即房屋户內全部可供使用空間的淨面積，按房屋內牆面水的平投影面積計算，不包括牆體、柱等結構構造和保温層的面積。

2.0.49 套內牆體面積：套內牆體面積是指套內使用空間周圍的圍護牆體、承重牆體或承重支撐體所佔的面積。其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

2.0.50 套內陽台建築面積：是指全封閉陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積，或半封閉陽台外圍與房屋外牆之間水平投影面積的一半。

2.0.51 成套房屋的套內建築面積：是指由房屋的套內使用面積與套內牆體面積以及套內陽台建築面積三部分構成的建築面積之和。

2.0.52 房屋共有建築面積：簡稱共有面積，是指一幢建築物內各產權人共同佔有或共同使用的建築面積，也稱共有共用面積。

2.0.53 成套房屋的建築面積：是指房屋的套內建築面積和其分攤的共有建築面積之和。

2.0.54 房屋產權面積：產權人依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由市、縣(市)房地產行政主管部門登記確權認定。

3 一般規定

3.1基本原則

3.1.1 實測原則

房產測繪作為技術性工作，應堅持客觀、真實、準確地反映房屋的現實狀況的原則。

3.1.2合法原則

房產測繪作為服務於產權登記和產權產籍管理的社會性工作，應堅持依據有關規劃、設計、合同、協議、法院判決等合法文件資料，來確認相應房產要素和房產權利狀況，保護權利人合法權益的原則。

6

3.1.3為產權登記進行的房產測繪工作，應同時兼顧實測原則和合法原則;若測繪工作中二者不一致時，應按以下情況分別處理： 1 對於新竣工建築物的實測項目，若竣工狀態與設計圖紙不一致的，應對不一致的部分出具原設計單位的變更圖紙或變更資料，使設計與現狀一致，或改造現狀使之與設計一致，否則視建築物尚未竣工，暫不進行測量; 2對於預測項目和新竣工建築物的實測項目，若有涉及規劃控制指標(如建築物的層數、外形尺寸、臨街外立面等)的變更，其變更的設計資料應重新經規劃部門審核批准，方可作為有效資料使用。

3.2施測條件

3.2.1實測項目應在建築物完全竣工後方可進行實測。

分丘測量的竣工條件為：(1)建築物封頂;(2)外立面裝修完成，腳手架拆除;(3)建築物主體及其附屬物的竣工狀態與設計圖紙一致，施工變化而沒有相應變更設計的，視為沒有竣工;

分層分户測量除應滿足分丘測量竣工條件外，還應滿足：(1)分攤的共有共用設備用房中，設備安裝到位;(2)功能區和功能區內各產權單元的產權界線明確、標誌牢固、顯著。

3.2.2預測項目一般應城建規劃手續完備，且建築物施工出正負零後，方可進行預測。

手續完備是指具備以下證件：(1)土地使用證或用地規劃許可證;(2)建築工程規劃許可證;(3)建築工程施工許可證。

出正負零是指：(1)建築基礎或地下室施工完畢;(2)一層或設計標高正負零以上的建築開始施工。

3.3 房產調查

3.3.1 房產編號

1 產權號：產權號是由該產權單元所屬的圖幅號、丘號、幢號及其房號之間，用短直線連接構成的一組唯一確定的編號。該編號在本市範圍內唯一的標識了某一產權單元。

2 圖幅號、丘號、幢號

圖幅號、丘號、幢號的含義和編號規則按《規範》規定執行。

多產權人共有的一幢房屋，各產權人的獨有部位可以在豎直方向上簡單分割時，應在各獨有部位用“(幢號)+B+該部位順序號”的形式分別表示。

3 房號：房號是在一幢建築物內唯一表示某一產權單元的編號。房屋的房號應由5位阿拉伯數字構成：

第1位為單元號。測量時業主已編單元號或已有產權證書的，應與其編排保持一致;以前未編單元號的，按從西向東、從南向北的順序由小到大編號。在一幢樓內單元號應從1起編，不得跨幢連編;無單元結構的房屋，默認其單元號為1。

第2、3位為房屋所在層次。層次不足兩位數的，前一位補0;地下室的層次，前一位補大寫字母F，後一位為房屋所在地下層次。

第4、5位為户號。户號不足兩位數的，前一位補0;户號一般在同一單元、同一層內從1起編。

當房屋位於假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，或突出屋面的部位時，其房號隨其下方相鄰層房號續編，並同時註明該房屋的實際層位。

產權人有特殊要求的，可在同一單元內從1起跨層向後續編房號，但不得跨單元續編。

房屋的層次按自然數順序從底層向上續編，不得跨號、跳號。

房屋的户號原則上應在層內按照自然數順序依次編排，一般不得跨號、跳號;當同類房屋有個別層不同而需上下對齊一致時，可以上下對齊編號。

產權單元合併時，合併後的產權單元應優先使用合併前的最小編號;合併後又二次分割的，應優先使用合併前原有的房號;產權單元分割時，分割後新增的產權單元，應續編最大房號。

3.3.2 房屋坐落

房屋的坐落按地名辦編制的地名、門牌號調查記錄。同一處房屋坐落有新舊門牌號的，應在備註欄內註明原號;同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的，應全部註明;房屋坐落沒有門牌號的，借用毗連房屋門牌號或近鄰的標誌性建築物名稱加註東、西、南、北方位表示，也可用小區名稱(或地名)及樓號來表示。

3.3.3 房屋產權人

1 私人所有的房屋，一般按產權證或身份證上的姓名記錄。產權人死亡或不具備民事行為能力的，應註明代理人的姓名;產權是共有的，應註明全體共有權人的姓名。

2 單位所有的房屋，應註明單位的全稱。兩個以上單位共有的，應註明全體共有單位名稱。

3 房地產管理部門直接管理的房屋，包括公產、代管產、託管產、撥用產等四種產別。公產應註明房地產管理部門的全稱。代管產應註明代管及原產權人姓名。託管產應註明託管及委託人的姓名或單位名稱。撥用產應註明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。

3.3.4 房屋產別

房屋產別是指根據產權佔有不同而劃分的類別，具體分類標準按《規範》附錄A4執行。

3.3.5 房屋產權來源

房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、徵用、收購、調撥、價撥、撥用等。

產權來源有兩種以上的，應全部註明。 3.3.6 房屋建築結構

房屋建築結構是指根據房屋的樑、柱、牆等主要承重構件的建築材料來劃分的類別，具體分類標準按《規範》附錄A5執行。

一幢房屋有兩種以上建築結構的，應分別註明。 3.3.7 房屋竣工年份

房屋竣工年份是指房屋實際建成年份。拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別註明。3.3.8 房屋用途

房屋用途是指房屋的設計用途。具體應參考規劃審批和設計圖紙説明，按本細則附錄《產權登記房屋用途分類標準》(見附表1)執行。

一幢房屋有兩種用途的，應同時註明。一幢房屋有三種以上用途的，可標記為綜合樓。老舊房屋無法找到規劃設計資料的，以實際調查用途為準。

3.3.9 房屋牆體歸屬

房屋牆體歸屬是房屋四面牆體所有權的歸屬，分自有牆、共有牆和借牆三類。

3.4數據採集

3.4.1 觀測基準

1 建築物總建築面積測量，以房屋外牆外側勒腳以上牆面為界測量，內部中空須扣除的，以中空部分外圍牆體勒腳以上牆面為界測量。

2建築物牆面挑空懸掛的各類裝飾，不計入牆體面積。

3 建築物分層分户面積測量，外牆、共有牆以牆體中線為界，測至牆體厚度1/2處;借牆測至牆體內側;自有牆體測至牆體外側，並在草圖上用相應符號表示。

4 附屬設施：柱廊以柱外圍為準;陽台以圍護結構的外圍為準;門廊以柱或圍護結構外圍為準;檐廊、挑廊、門斗以圍護結構外圍為準。

5 異形房屋觀測，可增加必要的輔助線施測。 6牆體的厚度應包括外保温層厚度。

3.4.2 數據採集方法

1對實測項目，計算面積所需的所有數據均應進行實地觀測採集。

2觀測讀數時，應獨立量取兩次數據，讀數至0.001米;兩次數據較差滿足精度要求時方可記錄，記錄至0.01米。

3 實測項目施測時可以參考經規劃城建部門審查批准的施(竣)工圖紙。 4成套住宅對每種户型都應隨機均勻抽樣進行實際觀測;非住宅應對每個產權單元尺寸進行觀測。

5如觀測數據與圖紙標示數據的誤差在限差允許範圍以內，可採用圖紙數據進行製圖和麪積測算;如誤差超出限差允許範圍，應採用實際觀測數據進行製圖和麪積測算。

6 實測數據的採集不論採用何種方法，都應嚴格按照“走到、看到、量到”的原則施測，尤其對地下室、底層和屋面，必須堅決做到“三到”。

7採集實測數據時，對套型或牆體厚度不同的房屋均應入户觀測。

8數據採集完後，應在測量現場檢查、驗算，確認觀測數據無誤後，方可收工撤離現場。

9對預測項目，計算面積所需的所有數據，均應從經規劃城建部門批准、由設計單位出具的施工或結構圖紙原件上直接讀取或推算得出。

3.4.3 量距數據精度要求

實測量距應使用經檢定合格的纖維皮尺、鋼捲尺、手持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。同種量測工具二次量距讀數較差應滿足|△D|≤0.005m，長度以m為單位，取至0.01m。

4 附 則

4.0.1關於歷史銜接問題的意見

對於歷史上房產測量單位正式出具過的測量報告，當時測算的具體做法不違反《規範》的原則、或《規範》中沒有具體規定，而與本細則規定不一致的，應按照以下幾種情況分別處理：

1對於尚未用於產權登記的實測成果，以及尚未用於銷售的預測成果，一經發現此類問題，原則上均應按本細則規定予以修正;

2不論原成果是否已用於產權登記或商品房銷售，在進行涉及建築物整體的變更測量或更誤時，原則上對此類差異應一併按本細則規定予以修正;

3對於已經用於產權登記的測繪成果，除非當事人要求並經與產權登記部門同意，原則上應維持原成果做法不變;

4對於已經用於銷售的預測成果，在進行實測時，除非與當事人協商一致，原則上應維持原預測做法不變。

4.0.2本細則自 年 月 日起實施。

4.0.3本細則實施過程中的具體問題，由西安市房屋管理局解釋。

20xx年1月10日