如何理解買賣不破租賃

今天中午和幾個擔保公司的朋友吃飯，席間談到抵押債權的實現與司法實踐的問題。其中，關於抵押物存在租賃情形的，有人談到買賣不破租賃的核心是承租人不搬遷的話，債權人的債權不能實現。舉例是一個擔保公司在實現抵押擔保的債權時，因為抵押人在抵押時已經把抵押物租賃給他人，且租賃期限是20年，債權人的債權得不到法院的執行。我認為這種觀點是站不住腳的，當時陳述了我的觀點，給予瞭解釋。現在想起來，買賣不破租賃的誤區在現實中可能大量存在，認為有必要把我的觀點變成文字收錄到博客。 租賃合同在合同法的第十三章，共25條，因為租賃具有物權的很多屬性，很多學者把租賃合同行為看成是物權行為，根據物權優於債權的理論和觀點，很多人認為租賃具有物權的優先性(特別是合同法第229條的規定尤為明顯)，並據此認為如果抵押物上存在租賃的話，就租賃物上的抵押擔保債權人是不能實現債權的。這個觀點之所以有一定的代表性或者説有一定的市場，也不能説沒有一點道理，但是，與立法精神相去甚遠。租賃合同雖然具有物權性質，但還是在合同法的調整範圍之內，應該按照合同法的規定理解。

買賣不破租賃的核心概念應該是租賃物的買賣或者發生財產所有權的轉變不影響租賃合同的效力(合同法的229條)和租賃物進行交易不影響承租人的優先購買權(合同法的230條)，並不是説租賃合同不能解除或提前終止。按照合同法的規定和立法精神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的條件成就或者提出解除的合同當事人(或者法定的權利人)支付解除合同的相應代價。

根據合同法的規定，合同解除分為：法定解除、協商解除和違約解除。不同的解除會有相應的法律後果。租賃合同既然也受合同法的調整，當然也是可以解除的，只不過，不同的解除承擔不同的法律後果罷了。

只要租賃合同是可以解除的，抵押的債權就能實現，可能實現債權要支付相應的代價倒是真話。