司法認識實習報告

內容提要]認識實習報告由案情介紹、案例分析、我的思考三部分組成，案情介紹主要介紹庭審的全過程，案例分析介紹自己對整個案情的看法，我的思考介紹自己通過這次認識實習活

動引發的一系列思考。

[案情介紹]

時間：XX年3月28日地點：某市中級人民法院第三民事法庭

第一上訴人：某省聯發建築安裝有限公司

第二上訴人：木蘭縣金都消費品綜合市場

第一被上訴人：張德成

第二被上訴人：石靜

第三被上訴人：白淑琴

一、開庭審理階段

審判長核對雙方當事人是否到庭,宣佈合議庭組成人員、書記員名單，告知當事人享有的訴訟權利與義務，詢問當事人是否申請回避，雙方當事人均不申請回避。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第120條規定，審判長宣佈這起房屋買賣糾紛案現在開庭。

二、法庭調查階段

（一）第一上訴人宣讀上訴狀；

聯發建築安裝有限公司（以下簡稱聯發公司）的訴訟請求：1.請求法院確認木蘭縣金都消費品綜合市場（以下簡稱金都市場）與張德成、石靜、白淑琴訂立的房屋買賣合同無效;2.駁回劉智萬(金都市場的法定代表人)的訴訟請求;3.訴訟費由金都市場承擔。事實和理由:聯發公司稱劉智萬系該公司第五工程處的負責人,雙方簽訂了內部承包合同,劉智萬每年向聯發公司繳納承包費,其額度為第五工程處承建的年工程總造價的2%。1998年4月聯發公司第五工程處承攬了金都市場的建設工程,由聯發公司和聯發公司第五工程處共同投資。1998年4月6日劉智萬以聯發公司第五工程處的名義與三被上訴人訂立了房屋買賣合同。聯發公司認為聯發公司第五工程處不具有獨立的法人資格，與三被上訴人訂立的房屋買賣合同超出了其委託代理的權限，屬於越權代理，事後也未徵得聯發公司的追認，因此請求法院確認該房屋買賣合同無效。

（二）第二上訴人宣讀上訴狀；

金都市場的訴訟請求：撤消木蘭縣人民法院的原審判決。事實和理由:金都市場認為原審法院混淆了法律關係，顛倒了事實真相。金都市場稱聯發公司第五工程處系自主經營、自負盈虧的獨立的法人實體，金都市場的建設工程系劉智萬個人投資1200餘萬建設的而非與聯發公司共同投資。1998年4月26日劉智萬以聯發公司第五工程處的名義與三被上訴人訂立了房屋買賣合同，將金都市場內的4、5、6號攤位售與三被上訴人，建築面積均為73.18平米,每平米造價4000元,三人共計878160元,合同同時約定自合同簽訂之日起立即交付總價款的50%,工程開工後1個月內再交付30%,剩餘部分於1998年8月20日之前交清。合同訂立後石靜交付了10萬元，張家珍（系張德成與白淑琴之女）為張、白二人各交付了10萬元,此後三人又陸續交付了一部分

購房款，至1998年8月20日三被上訴人均未交清剩餘款項，其已構成違約,因此請求三被上訴人交清剩餘款項共計73452.92元,並追究其違約責任。

（三）被上訴人宣讀答辯狀；

被上訴人的訴訟請求：1.請求法院確認其與聯發公司第五工程處訂立的房屋買賣合同有效;2.退還多交款項。事實和理由:1998年4月6日三被上訴人與劉智萬訂立了房屋買賣合同，

在其取的攤位使用權後發現其實際建築面積與合同約定不符，遂委託有關單位進行測量後發現石靜4號攤位的實際建築面積比合同約定的少了14.62平米,5號攤位少了14.85平米,6號攤位少

了14.6平米,認為聯發公司第五工程處已構成了欺詐,因此請求金都市場退還多交款項。同時，被上訴人實際取得攤位使用權的期限比合同約定推遲了97天，聯發公司第五工程處已構成違約。此外三被上訴人尚欠金都市場6萬元而非73452.92元。

三、法庭辯論階段

第一輪法庭辯論:

（一）第二上訴人向法庭提交了三份證據:1.聯發公司與聯發公司第五工程處(即劉智萬)簽定的內部承包合同;2.張德成、白淑琴與聯發公司第五工程處訂立的房屋買賣合同(石靜與其訂立的房屋買賣合同已向法庭提供);3.木蘭縣政府關於對劉智萬在木蘭縣投資開發醫藥小區等建設項目提供優惠條件的文件。第二上訴人的辯論意見：1.請求駁回被上訴人的訴訟請求,交納

剩餘款項73452.92元;2.建設部於1995年頒佈了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，第五條第二款規定商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積，第六條規定套

內建築面積由套（單元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積組成,第十一條第二款規定分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤係數*套內建築面積,依照上述標準計算金都市場

售給三被上訴人的面積比73.18平米還多,根本談不上少給的問題;3.根據最高院1999年關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋第一條之規定：合同法實施以前成立的合同發生

糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規定的以外，適用當時的法律規定，當時沒有法律規定的，可以適用合同法的有關規定。根據上述規定，在三被上訴人未按合同約定交納剩餘購房款已經構成違約的情況下金都市場完全可以行使同時履行抗權，延期交付攤位的行為不構成違約；4.第二上訴人的訴訟代理人認為金都市場不應成為被告,

三被上訴人是與聯發公司第五工

程處(即劉智萬)訂立了房屋買賣合同而非與金都市場訂立,

金都市場不是合同當事人且劉智萬已不是金都市場的法定代表人,所以金都市場不應成為被告;5.聯發公司第五工程處在與三被上訴人訂立房屋買賣合同之前就已取得了房屋產權證,所以其與三被上訴人訂立的房屋買賣合同真實合法有效。

（二）第一上訴人的辯論意見:1.聯發公司第五工程處與三被上訴人訂立的房屋買賣合同無效,其是聯發公司的下屬單位,與聯發公司之間是隸屬關係,不具有獨立的法人資格,在沒有經聯發公司授權的情況下與三被上訴人訂立的房屋買賣合同不具有法律效力;2.聯發公司第五工程處在給三被上訴人的收款票據上均蓋有金都市場的財務專用章,聯發公司第五工程處與金都市場是同一主體,已經參與到法律關係之中。

（三）被上訴人向法庭提交的證據:1.從1998年4月26日至1999年9月14日被上訴人與劉智萬之間的購房款往來明細表;2.聯發公司第五工程處關於三被上訴人尚欠其6萬元購房款的帳目

。被上訴人的訴訟代理人的辯論意見：被上訴人與聯發公司之間是表見代理關係，其與聯發公司第五工程處訂立房屋買賣合同時善意地認為聯發公司第五工程處有代理權，根據《合同法》和《民法通則》關於表見代理的規定，其合同效力及於聯發公司，請求法院保護善意第三人的合法權益。

第二輪法庭辯論:

（一）第二上訴人的訴訟代理人對被上訴人自行委

託測量單位測量房屋使用面積的真實性、合法性提出疑問,認為其未經金都市場的許可,況且又未按照建設部規定的方法計算,測量結果非法;針對被上訴人向法庭提交的其內部帳目提出指證,金都市場的內部帳目只是為了內部結算之用，對外不具有法律效力，況且該帳目已經失竊，金都市場對被上訴人取得該帳目的合法

性提出疑問。當時劉智萬因急等錢用向三被上訴人提出如果三人當時立即交付6萬元(減免13452.92元)雙方之間的購房款視為結清,三被上訴人當時並未立即交付6萬元,第二上訴人的訴訟

代理人認為這是一個附條件的民事法律行為,因所附條件未成就合同即未生效,所以三被上訴人尚欠購房款73452.92元。

（二）審判長經詢問當事人劉智萬查明聯發公司第五工程處就他一人,因承包金都市場的建設工程掛靠聯發公司,且聯發公司第五工程處在工程開工時並未取得土地使用權出讓證,在銷

售房屋時亦未取得商品房銷售許可證。第二上訴人的訴訟代理人認為其當事人未取得土地使用權出讓證系木蘭縣政府各部門協調不力的結果，遲早會給辦的，只是時間問題。

四、雙方當事人均不同意調解,審判長宣佈休庭,限第一上訴三日內向法庭提供其與聯發公司第五工程處共同投資建設金都市場的證據,否則將承擔舉證不能的法律責任。審判長宣佈合

議庭經合議後擇日宣判。

[案例分析]

綜觀這起房屋買賣糾紛，我們不難發現本案爭論的焦點主要有兩個：1、聯發公司與聯發公司第五工程處之間是共同投資關係還是委託代理關係，或者聯發公司第五工程處只是掛靠聯發公

司，每年向其繳納管理費，二者之間並無實際資金往來；2、三被上訴人與聯發公司第五工程處之間訂立的房屋買賣合同是否有效。只要這兩個問題解決了，那麼整個法律關係就明晰清楚

了，我們根據現有的證據分別從以下三個方面來分析：

一．1．聯發公司稱金都市場的建設工程是其與聯發公司第五工程處共同投資1200餘萬建設的，但是在法庭審理過程中聯發公司卻拿不出足夠的證據來證明二者之間存在的共同投資關係

，如果休庭後聯發公司仍不能向法庭提供足夠的證據，那麼根據我國民事訴訟法“誰主張誰舉證”的原則，法院將不能認定聯發公司與聯發公司第五工程處之間存在共同投資關係；如果有充分的證據證明二者之間確實存在共同投資關係，則根據雙方的投資比例來劃分二者的收益。

2．聯發公司與聯發公司第五工程處之間簽訂了內部承包合同，合同約定由聯發公司第五工程處承攬工程的建設，其內部承包合同對合同當事人有約束力，但不能對抗善意第三人，對外聯

發公司與聯發公司第五工程處仍是一個整體。聯發公司稱聯發公司第五工程處與其之間是委託

代理關係，其委託聯發公司第五工程處負責建設金都市場的工程而非委託聯發公司第五工程處負責出售金都市場的攤位，所以稱聯發公司第五工程處與三被上訴人訂立的房屋買賣合同屬於越權代理。我們知道聯發公司尚不能證明其是否與聯發公司第五工程處共同投資建設金都市場工程，如果完全由聯發公司第五工程處投資，劉智萬隻是掛靠聯發公司，以聯發公司第五工程處的名義建設金都市場工程，那就根本談不上二者之間存在委託代理關係。

二．如果聯發公司與聯發公司第五工程處共同投資建設金都市場，那麼二者都對金都市場擁有所有權，構成民法上的共有關係，聯發公司第五工程處以自己的名義與三被上訴人訂立房屋

買賣合同而沒有告知聯發公司則侵犯了其共有權，該房屋買賣合同無效。但是對於標的在1200餘萬的建設工程在竣工後銷售攤位是必然的，聯發公司應該關心自己的收益與利潤，依此推

定聯發公司應該知道二者之間訂立了房屋買賣合同而沒有做出否認表示則應視為同意；如果劉智萬隻是掛靠聯發公司而由自己單獨投資，則其與三被上訴人訂立的房屋買賣合同雙方意思表示真實，合法有效。

三．對於聯發公司第五工程處未取得土地使用權出讓證和商品房銷售許可證的違法違規行為，應該由當地的土地管理部門和房產管理部門對其進行行政處罰，不屬於本案討論的範圍。在

這起房屋買賣糾紛中，聯發公司第五工程處的負責人是劉智萬，金都市場的法定代表人也是劉智萬，二者為同一主體，劉智萬想以此來逃避法律責任，在法律上是站不住腳的。

[我的思考]

本次為期兩週的認識實習活動我們到哈爾濱市中級人民法院旁聽了有關民事、刑事的一些案件，結合自己的切身感受，對我國司法實踐中暴露出的一些問題做了一下初步的探討：

一、輿論監督對公正審判的影響。法院審理案件除法院有特殊規定的以外一律公開審理，我國憲法和民事訴訟法、刑事訴訟法、人民法院組織法都明確規定了公民享有監督權，公民個人

和各新聞媒體依法對人民法院的審判活動進行監督，使人民法院的審判活動置於人民羣眾的監督之下，真正做到公開、公平、公正，避免暗箱操作和司法腐敗。為此各級人民法院應該制定相應的規定鼓勵公民旁聽人民法院的審理案件的活動，對人民法院的各項工作提出意見。

二、我國民事訴訟法和刑事訴訟法均明確規定人民法院審理案件一般由審判員三人或由審判員和人民陪審員共三人組成合議庭進行審理，但是在具體的司法實踐中往往出現只由審判長一

人來審理的情況，其他審判員不是翻閲別的案卷就是在審理過程中隨意離開審判位置，或是心不在焉，損害了人民法官在人民心目中的形象，使法庭的嚴肅性大打折扣，同時也難以發揮合議庭組成人員共同討論案情做出公正裁判的作用。在我國現階段由於法官的素質普遍不高等各種因素的制約，普遍實行獨任審判制的時機還不成熟，因此我們要完善合議庭審判制度，使合議庭審判的作用真正體現出來。

三、有些法官的業務素質不高，對當事人蠻橫，不尊重當事人的訴訟權利，缺乏對法律知識系統、深入、紮實的學習，甚至還不如律師的業務素質高，出現了這樣反常的倒置現象，勢必

會影響案件的公正審判，因此必須不斷地充實法官隊伍，輸送專門的法律人才，同時還應加強對在職法官的業務培訓，定期對其進行考核，實行“優者上者下”的競爭機制，提高法院隊

伍的整體素質。

四、通過本次認識實習活動，我們要把所學的理論知識同具體的案情結合起來，理論聯繫實際，善於抓住其中的法律關係，鍛練我們認識案情、分析案情的能力，為以後走上法律工作崗

位積累經驗，我想這才是我們開展這次認識實習活動的真正目地之所在！