審核房屋租賃合同

合同審查就是按照法律法規以及當事人的約定對合同的內容、格式進行審核。以下是本站小編為大家精心整理的審核房屋租賃合同文章，歡迎參考閲讀。

審核房屋租賃合同要點

1、審查房屋的租賃用途與政府批准的規劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批准的規劃用途不一致，須報規劃部門批准。

2、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權證的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬於違法建築的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

3、如果屬於轉租，審查出租人是否經過房屋所有權人同意予以轉租

二、條款審核注意事項

(一)當事人姓名或者名稱及住所;

1、承租方審查--出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關係到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或户口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢並進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

①房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委託或代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料

④房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。

2、出租房審查---承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批准。”

(二)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況;

1、承租方與出租方審查

(1)必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

(2)租賃面積的計算方法(使用面積還是建築面積)

(3)房屋結構

上述(1)-(3)的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

(4)合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應儘量明確房屋交還時對裝修的要求。

2、出租方特別審查

(1)裝修：應當約定未經出租人同意，承租人不得對房屋進行裝修或者改造。如果承租人有裝修要求的，則應當約定承租人的的裝修方案應當經過出租人的確認同意，並且應當約定如果承租人對房屋的裝修改造造成出租人損失或遭到第三人的索賠，承租人應當承當損害賠償責任。

(2)對房屋交付時附屬設施和設備的狀況應當進行明確的約定，最好以製作附件的形式加以明確，並且對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設進行明確約定。

(3)如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。最好能夠在合同中約定，租賃合同期滿，承租方在一定期限內不拆除或取回有關物品，視為承租人放棄遺留物之所有權，悉歸出租方所有。

3、承租方特別審查

(1)裝修：若有裝修要求，應在合同中明確出租人同意承租人對房屋進行裝修。

(2)如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

(三)租賃用途;

承租人與出租人均應當審查合同是否對房屋的租賃用途做出明確的約定

(四)租賃期限;

1、承租方與出租房均應當審查合同是否對租賃期限做出明確約定，要具體到年月日，並且注意根據《中華人民共和國合同法》的規定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。

2承租方特別審查

如果承租方要對房屋進行裝修，或出租方要辦理有關報批登記手續，作為承租方，最好在合同內約定，租賃期間的起算時間為幾月幾日開始或者合同簽字後多少日開始，從合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內，承租方可以使用租賃房屋但無需承擔租金，但於此期間發生的裝潢施工所耗水、電費則應承擔。

(五)租金及交付方式;

1、出租人審查

(1)應當讓承租方提供租賃保證金，並且可以在合同中約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知後一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。

(2)支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定並確定支付的具體日期或最後日期。並且約定如果超過合同約定的期限支付租金，每延期一天應向出租人支付相應具體違約金，如果延期超過一定的期限，出租人有權解除租賃合同。

2、承租人審查

(1)租賃保證金約定是否合理及租賃期滿後如何處理;

(2)支付方式是現金支付、轉帳支付還是其他支付方式，若收款人與出租人並非同一人，應當在合同中特別約定收款人。

3、承租人與出租人應當審查，在房屋租賃合同中，是否明確，水、電、燃氣、通訊、設備、物業管理、税收等費用，哪些有出租方承擔，哪些有承租方承擔。

(六)房屋交付

承租人要求出租人在租賃前交房的，應當在合同中明確具體的交付時間。

(七)房屋修繕責任;

出租人與承租人都應當審查修繕責任是否明確，合同中應約定房產及其設施哪些部位由出租方進行定期維修保養，哪些由承租方維修。

(八)轉租的約定;

1、出租人：若出租人不同意承租人轉租，則應當審查協議中是否有約定允許承租人轉租的條款，若出租人允許承租人轉租，則應當對轉租的條件進行一定的約定。

2、承租人：若有需要對房產進行轉租，則應當在協議中明確約定出租人同意承租人對房產進行轉租。

(九)變更和解除合同的條件;

1、作為承租方，合同中應當約定承租方提前終止合同的情形：

(1)若不可抗力事件發生，致使房產周圍環境發生重大變化，承租方所租房屋營業的市場，環境基礎不復存在，合同不宜維續履行，則承租方有權提前終止合同而無需承擔任何法律責任。

(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規定，在承租方通知的補救期內又沒能及時補救，致使承租方不能正常居住或對外營業或使承租方的合同權益受到實質的損害。

2、作為出租方，合同中應當約定出租方提前終止本合同的情形：

(1)承租方逾期支付租金超過多少日。

(2)承租方擅自改變房屋用途的。

(3)未經出租方同意承租方將承租房產轉租他人。

(4)承租方利用承租房產進行非法活動。

(十)違約責任;

審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響，審查對方的違約責任是否具有可操作性，以利於執行。

(十一)當事人約定的其他條款。

1、爭議解決條款

審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

2、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

三、常見法律風險提示

(一)出租人

1、租賃房產交付時，雙方應約定派代表到現場檢查房產的完好情況，應當結清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關費用，並簽署房產交付確認書及有關財物移交清單。

2、並且承租方作為公司，支付了房屋租金後，一定要向出租方索要正規有效的税務發票以免被税務部門查處。

(二)承租人

1、承租人應當在合同約定的期限內支付房租，以免遭到違約金的損失或者承租人有理由解除合同。若出租人要求承租人支付房租到第三人的賬户上，你讓出租人做出書面授權。

2、租賃房產交付時，雙方應約定派代表到現場檢查房產的完好情況，應當結清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關費用，並簽署房產交付確認書及有關財物移交清單。

3、並且承租方作為公司，支付了房屋租金後，一定要向出租方索要正規有效的税務發票以免被税務部門查處。

房屋租賃合同審查要點

《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條規定：“房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。” 《一、審查當事人雙方是否具備主體資格

1、出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關係到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或户口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢並進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

①房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委託或代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

④房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。

2、承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批准。”

二、審查房屋的租賃用途與政府批准的規劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批准的規劃用途不一致，須報規劃部門批准。

三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權證的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬於違法建築的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建築面積)

3、房屋結構

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

4、合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應儘量明確房屋交還時對裝修的要求。

5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那麼裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什麼。

6、審查房屋交付時附屬設施和設備的狀況(最好以製作附件的形成加以明確)，對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的具體要求。

7、如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國合同法》第二十一條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

六、審查租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等費用;

2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿後如何處理;

3、支付方式是現金支付、轉帳支付還是其他支付方式;

4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定並確定支付的具體 日期或最後日期。

七、關於其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責任是否明確

2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件

3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔

4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

6、免責條款：審查免責的範圍

7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

完成上述審查後，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規定的內容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。