籤房屋買賣合同 注意風險轉移點

案例回放

剛畢業沒多久的王先生為了結婚買了一套在彭浦新村豪華裝修的公房，雙方在中介的安排下籤訂了房地產買賣合同，也按照合同的約定履行了合同，並辦理了產權過户手續。可就在幾天之後，突然下大雨，房東許先生當時不在房子裏，陽台的窗户沒關，整整一天雨水不斷進來，豪華裝修的地板和木製傢俱全部泡水，部分家電由於進水也無法正常使用。發生了這樣狀況，王先生知道後立刻找到中介要求退房，經過一番爭論，房東不但不退房，而且對此不承擔任何損失。

兩類風險 不同責任

在房屋買賣過程當中，買賣雙方必須簽訂上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同指定的房地產買賣合同，而在這份買賣合同中約定房地產風險轉移有兩種：一種是權利轉移，一種是轉移佔有。由於是在政府制定的格式合同中有這兩種方式，買賣雙方一般會認為兩種都可以，沒有關係，就隨便選了一個或則不選。案例中的王先生就是沒有注意隨便選了一個。這兩種風險轉移的方式法律內涵不同，對買賣雙方的影響，產生的責任自然也會不同。

以房產權利轉移來説，從法律內涵上來説是是指房產權屬的轉移，即房產權利人從房東名下轉到買家名下，而我國房產又實行的是登記主義，即以政府相關部門登記標註為準來確定權利人。而上海市格式的房產買賣合同中對此又有了更明確的約定即：“房地產權利轉移日期以房地產交易中心受理該房地產轉讓過户申請之日為準，但房地產交易中心依法作出不予過户決定的除外，即將權利轉移的時間以交易中心申請過户之日為標準，而不是以產權證辦出之日為準。

以轉移佔有來説。從法律內涵來説是指標的物被交接，佔有權歸買家使用。以房產來説，即房東將房屋交付給買家使用，把鑰匙交給買家，允許買家佔有使用該房屋。

兩方面約定買賣雙方

權利轉移和轉移佔有，歸納起來就是在兩個方面對買賣雙方進行約定：

一、 就房地產風險責任的約定：讓買賣雙方選擇房地產風險責任自該房地產權利轉移或轉移佔有之日起轉移給乙方(即買家)。所謂風險是指如房屋發生地震、火災、水宅等風險滅失或有損失等。如買賣雙方選擇權利轉移之日起風險轉移則意味着從雙方前往交易中心辦理產權過户申請當日，房屋一旦發生任何的風險滅失，如失火等，則損失由買家承擔。而這個時候可能買家尚未拿到房屋，房屋尚在房東的掌控之下，甚至還由房東在使用，但不論實際情況如何，只要雙方的合同中已作此約定則房子一旦發生風險就由買家承擔所有的風險損失。還不要説如果房東如因其他糾紛在過户後被法院查封拍賣之情況。就我國現有規定，在買家是善意第三人，房屋產證已辦出的情況下，如原房東方有糾紛需要凍結財產，不大會對該房屋進行查封拍賣。但除此之外，產證尚未辦出時，即使已經過户，仍可能因原房東的原因被查封拍賣。所以如果選擇權利轉移就轉移風險就意味着可能要為還不是自己的房子承擔20多天的風險。

二、 就有關物業管理費、水、電、煤等費用支付的約定：在格式的上海市房地產買賣合同中單獨以附件四的形式對這些費用進行約定：即買賣雙方可以選擇在權利轉移或轉移佔有這兩個點來區分上述費用由誰承擔。一般的消費者對此都沒有什麼概念，也是隨便選一個。其實在現在的二手房交易中，大多房東是要等到買家支付所有房款後才將房屋交給買家的，有些甚至要求延遲交房，這樣的情況如果選擇權利轉移時為費用分割點就意味買家要為房東多承擔一段時間的水電等房屋消耗費用，沒有必要，完全可以選擇轉移佔有時為雙方費用的分割點。

綜上所述，買賣雙方在簽訂房地產買賣合同時要細看買賣合同的條款，特別仔細考慮清楚風險轉移的時間點，如果沒有太多概念或不確定的情況下，優先選擇轉移佔有。當然，如果房東提前交房，對買家來説權利轉移尚在後面，不論選擇哪個對買家都是無不利之處的。