對麗江玉龍花園酒店有限公司的考察報告

對麗江玉龍花園酒店有限公司的考察報告

二00四年二月二十七日至三月二日，由州人民政府副祕書長鄭維興為組長，州經貿委、州企改辦、西雙版納賓館有關人員組成的考察組，對麗江玉龍花園酒店有限公司進行考察，先後與當地酒店協會、工商、税務、銀行、經貿委、旅遊局等部門進行座談及實地考察，現將考察有關情況報告如下：

一、麗江玉龍花園酒店有限公司基本情況

麗江玉龍花園酒店有限公司是上海致恆數碼科技有限公司和天津華泰集團（上市公司，總資產75億元人民幣）共同投資組建的集酒店、房地產開發、物業管理、文化演藝等為一體的大型非公有制企業。該公司於2000年1月27日在雲南省麗江市大研鎮註冊成立，工商註冊資本1200萬元，現轄麗江陽光花園房地產開發有限公司、麗江玉龍花園大酒店、玉龍吉鑫園演藝公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企業。在下屬公司中：

麗江玉龍花園大酒店是公司在麗江投資規模最大、星級最高的一家多功能酒店，酒店位於世界文化遺產的麗江古城內，建築特色沿用納西四合院民居風格，整個酒店與古城有機的溶為一體，酒店硬件完全按國際四星級標準配備，加之酒店一流的服務，深受世界各地賓客的好評，全年住房率在80%以上。二00三年麗江玉龍花園酒店有限公司僅有八個半月的經營期（受非典影響），全年實現銷售收入1663.08萬元，上繳各種税金130餘萬元，實現純利潤635萬元，月平均銷售收入為195.66萬元，月平均利潤74.71萬元。累計實現純利潤1514.13萬元。截止二00三年末，麗江玉龍花園酒店有限公司總資產已達到14931.71萬元，其中流動資產2839.18萬元，固定資產10346.13萬元，無形及遞延資產1746.40萬元；負債4995.15萬元，資產負債率為33.45%。

麗江陽光花園房地產開發有限公司首期開發陽光花園別墅小區創造麗江地區施工速度第一（8個月交驗）、銷售速度第一（3個月全部售出）、規格最大、檔次最高（佔地84畝、54套高級別墅）的業績，入住該小區已成為麗江成功人士的嚮往。

玉龍吉鑫文化公司現有員工150多人，演員50餘人，所演出的玉龍古宴秀由5場極具納西風格的節目組成，深受賓客的讚譽，是麗江政府宴請貴賓必看的節目。

目前，公司正規劃玉龍花園大酒店二期工程——玉龍花園假日酒店項目已通過麗江市有關部門的審批，該項目作為麗江旅遊業的示範工程受到麗江市委、市政府的高度重視和大力支持，該項目即將開工建設，預計投入資金3.5億元人民幣，酒店建成後將是麗江規模最大（佔地250畝、1200套客房、14萬m2商品房、80棟豪華別墅）、星級最高（五星級）的超大型多功能酒店，建成後將以產權模式進入市場化、國際資本、資產式的運營。

公司在先進的經營管理模式下已全面進入資本和資產運作階段，特別是有效的利用玉龍花園大酒店這塊平台，通過與RCI及各銷售公司的運作，將全新的產權酒店及分時度假理念引入麗江酒店業併成功的將其推入市場，取得了很好的社會和經濟效益。

二、麗江玉龍花園酒店有限公司的經營特色

該公司2000年初在麗江市以1200萬元資金註冊成立後，在當地政府的大力支持下，以2900萬元人民幣成功收購位於古城四方街的原麗江縣麗水賓館，之後又收購了兩户私營花園（四合庭院），在此基礎上，以突出古城特色、保護原建築風貌對所收購的房地產進行整體規劃、建設，形成現在的玉龍花園大酒店。之後，該公司又組建麗江陽光花園房地產有限公司，併成功開發麗江陽光花園別墅小區，在施工速度、銷售速度及經濟效益等方面取得了較好業績。四年來，該公司已先後成立了玉龍吉鑫園演藝公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企業。截止二00三年十二月三十一日止，公司總資產已達1.49億元，負債0.5億元（僅向農行貸款1340萬元），淨資產0.99億元，其中僅二00三年就實現營業收入1644萬元，利潤總額635萬元。四年來累計實現利潤1514萬元，企業進入了良性發展階段。該公司之所以取得如此嬌人的業績，主要是其在經營中以高起點、快發展的戰略經營理念，集聚了全國各地一大批優秀管理人才，引進了先進的管理經驗，在全國建立了強大的營銷網絡系統。突出表現在以下幾個方面：

（一）採用產權式酒店模式運作，即以酒店的房間為運作單元，將客房分割成獨立產權（擁有產權證），出售給投資者，投資者購得產權後再將客房委託給酒店管理公司統一經營，以獲得年度客房經營利潤，同時，投資者享有一定時限（按合同約定）的免費入住權，以及在酒店享有的優惠政策，投資者取得客房產權後有轉讓、贈產、抵押和繼承權。由於公司豐富的經營經驗及完善的銷售網絡，給投資者較好的回報，此運作模式也使酒店資產在國際資本市場上參予運營成為可能。同時，大大分散了酒店的投資風險，實現了企業產權多元化。

（二）積極推廣分時度假銷售模式，該公司已加入國際最大的分時度假機構RCI（ResortCondominiumsInternational），利用出售會員卡的形式，以20年為一期，每年享受7天免費住房，通過RCI分時度假交換系統，在全球3700家酒店任其選擇住宿，實現輕輕鬆鬆周遊世界。此銷售模式隨着居民收入的提高，將會擁有更加眾多的消費者，目前其客户以海外及沿海發達地區為主。這種模式也是擴大和固定消費者的超前經營理念的具體體現。

（三）把握市場機遇，開展多種經營。該公司以玉龍花園酒店為發展平台，充分把握市場機遇，先後成功投資運作了麗江陽光花園別墅小區，玉龍吉鑫園演藝公司的項目，均取得良好回報。不但取得良好收益，更在當地樹立了企業品牌，為企業快速發展積累了資金和人才。目前，該公司又在麗江徵地200畝，投資興建一客房數為1200間的五星級酒店，其中一部分以產權式酒店運作。

（四）靈活有效的管理和完善的保障制度

玉龍花園酒店有限公司目前已有員工600餘人（含下屬各分公司員工），其中上層管理人員均從全國各地招聘，從事企業資本運作、發展策劃、財務管理、人力資源配置管理及營銷攻關等方面的人才齊備，為公司提升管理奠定了良好的基礎。公司組建以來的運作實踐證明，這一套管理是行之有效的。

為穩定公司管理人員及基層員工，公司制定了9級17檔崗位技能工資＋效益工資＋其它獎勵為主的《工資及福利的規定》，最低崗位工資500元，最高崗位工資3500元，併為員工繳納養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險和醫療保險。由於公司經營有方，效益顯著，目前還給員工每年15天的帶薪假期，在餐費、節日福利及員工生日、婚喪等方面均有禮品贈送，因此，就目前而言，公司管理人員及基層員工比較穩定，其內部管理規範有序。

三、意見和建議

通過實地考察及與相關管理部門座談，考察組經充分討論，一致形成以下意見：

（一）經濟能力：玉龍花園酒店有限公司截止二00三年十二月三十一日止，共有資產1.49億元，企業淨資產9937萬元，其中未分配利潤1514萬元，資產負債率33.5%，農行將其評為AA級信用企業。該企業的淨資產收益率，總投資報酬率、資產負債率、資本積累率及實現税利和職工年平均收入等指標都處在先進和合理的範圍內，其現有經濟能力可以購併西雙版納賓館。

（二）管理能力：該公司在麗江註冊後，經四年運作，已積累了相當的管理經驗，公司上層管理人員來自全國各地，管理素質較高，特別是在資本運作和財務管理方面具有較豐富的經驗。該公司已在麗江實施的產權式酒店運作模式和RCI分時度假交換系統的銷售模式具有超前性。綜合看，該公司具備管理和運作西雙版納賓館的能力。

（三）經營能力：該公司組建以來，以突出酒店民族特色和文化演藝等為經營宗旨，取得了良好的業績，目前已在北京、上海和温州建立了分公司，初步形成了自身的銷售網絡，加入RCI也使其海外銷售得以暢通。該公司除經營酒店業外，還在房地產開發、物業管理和文化演藝等方面有所發展，説明公司具備較強的經營和開發能力。

（四）麗江玉龍花園酒店有限公司承諾：按企改政策收購西雙版納賓館淨資產後將投入8千萬元資金對賓館進行裝修和擴建，其中裝修於年內完成，主要改擴建項目有：

1、在目前停車場位置新建一棟三層傣王宮式建築，並將現有圍牆全部拆除，其功能包括大堂、餐飲及會議場地。

2、拆除宴會廳、周邊二層建築物及鍋爐等陳舊設施，在其位置上新建一棟六層客房區，新建客房達400間。

3、對現有3棟傣式別墅進行全面改造裝修，並在其周圍新建5棟傣式別墅、1個游泳池及一座傣式水井，使整個別墅區域形成傣式建築羣體。

4、對望江1—4號樓進行內外部改造裝修，將樓柱以上全部封閉，把圍牆全部拆除，1層改造成商鋪，與江邊共同形成一個商業、娛樂圈。鑑於目前江邊新開發別墅擋住瞭望江景觀的狀況，公司將在適當機拆除此片樓房新建10層左右，高於現江邊別墅的具有民族特色的客房樓，以重現望江景觀。

5、增加、擴建原缺少的服務及功能設施，配備分體式空調、新風系統、消防系統、監控系統、多功能會議網絡自動化系統。

6、將現有的傣味餐廳擴建、改造為大型民族風情演藝廳。

在職工安置方面，承諾接收全部職工，按企改政策兑現安置費用。

意見和建議：

（一）通過對麗江玉龍花園酒店有限公司的經濟、管理、經營能力的考察及社會各界對其的評價，考察組認為：將麗江玉龍花園有限公司作為西雙版納賓館的收購主體是可行的。協議成交後，應組織財政、審計、國土及税務等職能部門為其辦理具體手續。

（二）組織西雙版納賓館相關人員（中層管理人員及職工代表）到麗江玉龍花園酒店參觀學習，增進相互瞭解。

（三）由玉龍花園酒店將其收購方案在西雙版納賓館職工大會上講解，介紹其經營思路及發展規劃，同時宣傳職工安置政策及用人機制，取得西雙版納賓館職工的支持。

（四）若以協商議價方式購併該企業，則應明確，除按政策規定置換國有職工身份補償金和退休人員相關費用外，剩餘淨資產應按出售方式處置。

（五）購併工作最好在二00四年四月十日前完成。