房地產泡沫開題報告畢業論文

房地產泡沫開題報告畢業論文

房地產泡沫開題報告畢業論文：

學 年 論 文

題 目

學生姓名

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專業班級

指導教師

職 稱 中國房地產泡沫分析 廖晗 121210221 財政金融學院 金融1204班 彭愛武 講師

中國房地產泡沫分析

[內容摘要]房地產泡沫是人多地少的國家處在經濟快速發展階段容易出現的一種經濟現象。而縱觀歷歷次大規模的“泡沫事件”，我們可以發現這些泡沫發生的重要載體就是房地產和股票。近年我國房地產業已成為拉動內需、推動經濟增長的支柱產業，房地產業也是最容易產生泡沫的行業。目前我國經濟和社會發展已進入關鍵階段，房地產業的發展會深刻影響國民經濟運行總體進程和質量。對於房地產有無泡沫的爭論已經越演越烈，房地產市場都存在潛在的泡沫危機，如果不加以防範和控制在不久的將來就有可能形成泡沫經濟，對整個社會造成舉足輕重的影響。因此，本文對預防房地產泡沫提出了一些對策和建議：進一步完善監管體系;抑制投機;改善經濟環境和市場環境，擴大住房有效需求;建立完善房地產泡沫預警體系;加大經濟適用房建設力度。優化經濟適用房開發機制;加強輿論宣傳的引導;搞活股市，開闢多種投資渠道。

[關鍵詞]泡沫;房地產泡沫;真實需求;宏觀調控

[ABSTRACT]The real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. Reviewing all previous large scale“foam incidents in history, we can find that the important carriers happening in thesefoam incidents”are real estate and ntly in China，as soaring in economy ,continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.

This kind of demand will make the real estate market develop in a healthy

way. In the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding the chapter four ,the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble” the same time，it also proves that the govern policies

are correct and the Zhengzhou real estate market has no order to set up a healthy real estate market in Zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.

[KEY WORDS]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control

一、房地產泡沫簡介

查爾斯?P?金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨着價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”

所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。

二、房地產泡沫的基本概念及爭論

2.1房地產泡沫的涵義

房地產泡沫是指由房地產過度投機等因素所引起的房地產價格脱離市場基礎的持續上漲的過程或狀態。表現為在經濟繁榮期，地價飛漲，但到達頂峯狀態後，市場需求量急劇下降，房價迅速下跌，泡沫隨之破滅。

2.2房地產泡沫的特徵

房地產泡沫表現出來的理論特徵包括房價持續過度上漲、房地產投資佔固定資產投資的比例偏高、房地產企業銀行貸款比例偏高和房價收入比過高。

2.2.1房地產投資佔固定資產投資的比例偏高

房地產投資佔固定資產投資比例可以反映出用於房地產業投資與全社會固定資產投資的差距，説明有多少資金投入了房地產業。在發達國家，房地產投資一般佔20%.50%。我國房地產業作為國民經濟的支柱行業，該指標在30%左右。

2.2.2房地產企業銀行貸款比例偏高

從國外發達國家成熟房地產市場看，房地產開發資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信託等，銀行貸款最多不超過房地產總投資40%。我國房地產開發三個階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段) 每一階段都離不開銀行資金支持，即除了開發企業自籌資金外，其餘資金基本來源於銀行，因此我國房地產企業銀行貸款比例最多不應該超過50%。

2.2.3房價收入比過高

房價收入比，國際上通行標準有兩個：一個是聯合國人居中心標準，即房價收入比不應超過3：1，另一個是世界銀行標準，即房價收入比不應超過5：1，否則，房地產市場就會停頓房價收入比反映了居民對房地產的相對購買能力。西方學者認為房價收入比在3-6倍之間比較合理，而我國由於特殊的住房體制，隱性收入高、需求長期壓抑等原因，目前正常房價收入比在5.8倍問屬於正常。房價收入比反映了一個地區居民對住宅價格的承受能力，當這一比例過高時，居民承受力較低，會影響住宅銷售。

2.3房地產泡沫一般表現形式

2.3.1價格泡沫

土地價格由於其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用及土地市場投機炒作，就會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬於價格泡沫。如果土地價格成倍甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。例如，日本的地產價格暴漲就是一個有力的例證。房價是與地價相聯繫的，地價虛漲的同時必然會引起房價虛高，由於實際購買力沒有隨房價而增長，購房者難以承受，很快就會形成明顯的消費斷層，由此也會形成房地產泡沫經濟1161。1992年我國海南及北海地區出現房地產泡沫就是典型的例證。

2.3.2房屋空置泡沫價格泡沫

在房地產市場供求關係中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，就會形成房地產泡沫。

2.3.3房地產投資泡沫

一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡

系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。

2.4我國房地產市場存在泡沫現象

市場判斷是研究問題的起點和基礎，是政策選擇的依據。判斷我國房地產市場是否健康，到底有沒有泡沫，關鍵是選用什麼指標來衡量當前的房地產市場。一般認為，判斷房地產市場的指標主要有以下四個：

首先是規模。這是判斷房地產市場的基本指標。從供給方面看，20xx年國家統計局數據顯示全年房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實際增長9.9%)。房屋竣工面積107459萬平方米，增長5.9%，增速回落2.2個百分點。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，增長2.7%。1-12月份，房地產開發企業房屋施工面積726482萬平方米，同比增長9.2%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。住宅施工面積515096萬平方米，增長5.9%。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，降幅擴大1.7個百分點。住宅新開工面積124877萬平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，增長5.9%，增速回落2.2個百分點。住宅竣工面積80868萬平方米，增長2.7%。

其次是價格。房地產市場存在泡沫與否有很多判斷標準，但最有意義的指標是房產價格。國家發展和改革委員會經濟研究所王小廣指出，房地產泡沫的表現之一就是價格飛漲。張曙光、清華大學教授魏傑也在不同場合表示，目前房價虛高狀況令人擔心。

再次是資金。房地產業是資金密集型產業，市場發展受資金供應的影響很大，一旦資金供應受阻，資金鍊條就可能中斷，引發一系列連鎖反應。目前進人房地產市場的資金主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發商自有資金、施工企業熱資、社會遊資。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。

第四是速度。自1998年以來，房地產市場的各項指標都一自保持很高的增長速度，每年的房地產開發投資、住宅竣工面積、住宅開工面積、住宅銷售面積、個人住房抵押貸款額、房地產價格都在高速增長，增長速度基本上

都保持在兩位數上。20xx年9月15日國家統計局發佈的數據顯示，前八月，中國完成房地產開發投資11063億元，同比增長24%，增幅比去年同期回落

4.8個百分點。

三、房地產泡沫的主要特徵

1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態;

2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大;

3.房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的週期和頻率;

4.房地產泡沫主要是由於投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

四、房地產泡沫的判定

房地產泡沫的判定並無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：

(1)整個經濟是否過熱。如果整個經濟處於過熱的狀態，那麼由於其內在的相互關係，可以相信房地產也會有一定的過熱的現象。

(2)投資增長率從。當房地產開發投資增長顯著高於經濟增長率時，如相當於經濟增長率從的2倍時，就有產生泡沫的危險。

(3)商品房的空置情況，一般當空置率達到10%時，就是房地產業過熱的預兆。除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。

房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的範圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房

地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。

五、我國房地產泡沫的形成原因

1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨着經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反覆轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這裏，價值表現是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脱離土地利用實績而產生泡沫。

3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由於土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是説，由於人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價(市場地價等於未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等於未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和)之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，説明現實的市場地價中虛構部分越多或者説泡沫成分越多，反之越少。

4.房地產市場是不充分市場。由於房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件(信息充分;商品品質;買賣者自由出入;交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面)相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場。由於買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由於房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很願意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。

6.政府部門的不正之風。有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出於地方利益及短期利益的考慮而放鬆低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

六、房地產泡沫的危害

房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需

求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，商品房不啻於一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍;不規範的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取;此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展

房地產貸款比例與增長率。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分是銀行流出的。在日本房地產泡沫急劇膨脹、市場過熱時期，很多金融機構違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100 %以上。此外，銀行也是房地產泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產貸款比例與增長率作為一個衡量指標是十分自然的。

不過可以肯定的是，高收益背後也隱藏着高風險。這意味着開發商和信託公司在宣傳單中所提到的預期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由於多種風險因素而發生變化。即便最後的收益率低了很多，投資者也只能默認，因為法律並不保護信託產品的預期收益率。

七、如何擠壓房地產泡沫

房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在於控制在適度的範圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震盪。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高於社會固定資產投資增長率和商品房供給略大於市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。關鍵在於要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

1. 從土地源頭入手,規範土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境,

2. 建立健全房地產市場信息系統和預警機制 各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的

研究,通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息發佈、引導和規範,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,

3. 要加強對銀行的監管 推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應儘快與國際接軌,儘快成立購房擔保機構。同時借鑑海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發信貸與消費信貸的同時發展,建立起健康繁榮的房地產金融市場,有效化解金融風險。 八、房地產泡沫的防範措施

1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。 2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閒置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。 3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發佈市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、税收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

4.整頓住房金融市場秩序，規範住房金融業務，防範住房貸款風險。首先要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。防範與期房相關的特定風險。其次要規範個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

5.全國研究住房税、費政策，通過税收槓桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出台了一系列鼓勵住房消費的税收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出台的各項優惠政策;二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的税收政策的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

6.加強輿論宣傳的引導。目前，地產界炒作概念之風甚勁，其一是對住房本身的炒作，究其本質，都是誇大科技、環保等因素在其中的應用;其二是對時令名詞的炒作，其實，消費者之所以會被一些開發商的宣傳誤導，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，的方法莫過於“專家+媒體”了。

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