歷史街區保護的調研報告大綱

保護歷史街區是人們痛定思痛的選擇。歷史地段保護的概念是20世紀60年代形成的。第二次世界大戰後，歐洲的經濟恢復發展，城市中開始了大規模的住宅建設，當時普遍的做法是拆掉老城區，蓋起新樓房。但是這樣做的結果是改善了建築，卻破壞了歷史環境。城鎮歷史聯繫被割斷，特色在消失。人們開始意識到，一個國家、一個民族不能割斷歷史，而文物古蹟、歷史地段等正是這些歷史文化發展的實物例證。所以，除了保護文物建築之外，還應保存一些成片的歷史街區，保有歷史的記憶，保存城鎮歷史的連續性。中國正式提出歷史街區的保護是在1986年，國務院在公佈第二批國家歷史文化名城的文件中指出：“對文物古蹟比較集中，或能完整地體現出某一歷史時期傳統風貌和民族地方特色的街區、建築羣、小鎮村落等也應予以保護，可根據它們的歷史、科學、藝術價值，公佈為當地各級歷史文化保護區”。這是保護歷史遺產的重要舉措，從此形成了保護文物古蹟、保護歷史文化街區、保護歷史文化名城的分層次的保護體系。2011年開始實施的《歷史文化名城名鎮名村保護條例》。

一，武漢歷史街區保護現狀

1，保護歷史街區，政府做了大量的工作。

武漢市是國家級歷史文化名城。武漢的優秀歷史建築融西方建築的古典浪漫和民族建築含蓄典雅為一身，匯金融、商業、居住、宗教、外交、工業建築為一體，集中體現了不同的地域文化、建築藝術和武漢市近代經濟發展和社會歷史的演變，是不可多得的歷史和藝術瑰寶。

武漢近代歷史建築的發展始於晚清，盛於民國，衰於淪陷。主要是兩部分：1861年漢口開埠至1945年抗戰勝利期間的近代歷史建築；上世紀50年代的現代風貌建築。

1861年漢口開埠，英、俄、法、德、日五國，在租界相繼建立了西洋風格的領事館、工部局，興辦洋行、銀行和工廠；傳教士在漢興辦教堂、學堂、醫院。薈萃了古典式、文藝復興式、巴洛克式、洛可可式、哥特式等主要建築風格。隨着洋務運動的興起，建立了大批近代工廠、火車站、學堂等，這些建築有的純西式，有的中西合璧。清末和民國時代，民間人士構建了近代工廠廠房、裏份住宅、私人洋房和別墅。這些建築成為武漢城市由傳統走向近代的表徵。1938年，武漢淪陷，日本的侵華戰爭給武漢的建築帶來毀滅性的破壞。上世紀50年代，蘇聯援建了武漢鋼鐵公司、武漢重型機牀廠等重工業項目，興建了中蘇友好宮、武漢劇院等文化設施，留下了大批時代特徵鮮明的風貌建築。

XX年4月1日，實施了《武漢市舊城風貌區和優秀歷史建築保護管理辦法》，確定了優秀歷史建築保護的基本原則、行政管理部門和產權人、使用人的保護責任，規範了優秀歷史建築的使用行為。經過認真調查論證，按照“集中成片，規模效應”的原則，確定了4批、124處優秀歷史建築，建築面積約50萬平方米。確定了漢口原租界風貌區、漢口漢正街傳統商貿風貌區、漢陽舊城風貌區、武昌舊城風貌區等四大歷史風貌區。

漢口原租界風貌區：核心為一元路、青島路和珞珈山路三個街區，現存1000多幢風格迥異的歷史建築基本保存完好，數十棟典型歐式風格的建築密佈其間，宛如一個多姿多彩的世界建築博物館。漢陽舊城風貌區：位於漢陽顯正街地區，包括一批教堂、古建築、古剎、古樹名木。武昌舊城風貌區：以閲馬場、曇華林、農講所、長春觀為核心，一批歷史建築保存比較完整，尤其是曇華林街區，集中保存了一批晚清至民國時期的歐式建築和江夏民居風格的中國傳統建築。

對尚未納入保護範圍而又具有保護價值的歷史建築實行搶救性保護，市局組織了七大中心城區歷史建築資源調查，對建成50年以上符合評定標準的歷史建築，全面瞭解其建築藝術特色、歷史沿革、質量等級和產權狀況。共調查歷史建築434處，總建築面積60.48萬平方米。其中具有保護價值的歷史建築160處，建築面積38.18 萬平方米。發掘和整理出了一批極具特色和保護價值的歷史建築，如：江漢醫院、老亨達利、老華康副食、友誼路電信局等，在建築造型和建築工藝上，均代表了當時比較高的建築技術水平；黃陂二里、車站路8號、吳家花園等建築，很好地體現了西方建築風格與東方建築風格的糅合與交融；安徽會館、新安書院建成較早，具有鮮明的民族特色和地域特點，歷史文化價值較高。

經建設部、國家文物局批准，黃陂區木蘭鄉大餘灣村在XX年被授予第二批中國歷史文化名村稱號。大餘灣是省文物保護單位，其村落始建於明末清初，全村現存50多户，石屋石砌，雕樑畫棟，屬典型的明清風水建築格局。據村譜記載，該村先祖曾有過“一門三太守，五代四尚書”的輝煌歷史。該村的雕匠、畫匠、石匠、木匠均遠近聞名。而最為有名的是窯匠，曾有“十漢四窯匠”之説。大餘灣村是古人遺存的恬靜、淡泊的田園，村民至今仍然保持着舊時的民俗民風。

2，近三十年成了武漢市老建築加速消失的三十年。

截止至2011年，民俗專家劉謙定所統計的100處被拆的老房子中，76處是“拆除消失的歷史建築”；有10處是市級優秀歷史建築，如葉挺24師師部舊址、革命先烈施洋故居、革命先烈項英故居、俄國領事館官邸舊址等；有6處是“被易動原址的歷史建築”；還有18處為“夷平再建的歷史建築”。張之洞鄂園、利濟路電廠及江夏民居之類具有歷史價值的老建築相繼被拆。

武漢市近代最早的裏份，曾經一度保存完好的裏份，也在一夜之間成了歷史。裏份內，不同風格的建築房屋，中式石庫門、土庫門、歐式小洋樓以及中西合璧的門樓應有盡有。石庫門的門頭裝飾大多采用傳統的花鳥蟲魚圖案，高雅而不失富貴氣派。住宅內的局部裝飾也很細緻，一些木製門窗為格子窗，窗子下半截鑲條環板，做工精細，花心及腰華板的裝飾，精緻的木欄杆體現了傳統民居精巧、素雅的裝修風格。裏份民居也針對武漢火爐城的特點，講究解決室內高温的設計，房內有良好的通風和增設的遮陰設備。裏份起源於漢口開埠後的19世紀末，至1949年全市共有裏份208個，主要分佈在漢口的江岸區、江漢區。到1996年，僅有140條；到1998年，又有30條被夷為平地；XX年下半年，武漢市規模最大的裏份——生成裏，也在機器的轟鳴聲中消失。

白沙洲陳家巷裏曾有一棟百年老宅，名曰“盧家老宅”，始建於1892年。當時盧家是白沙洲五大竹木商之首，所建豪宅僅住房就有500多平方米，另有平行建的一方戲台。盧家老宅沿中軸線、天井層層遞進、三合院泗水歸堂，這是“江夏民居”最後的標本。XX年，這座老宅在被評為“武漢市一級優秀歷史建築”的前3個月，被夷為平地。

再建的歷史建築，讓人記憶深刻的是中蘇友好宮。1956年，由原蘇聯援建的中蘇友好宮(武漢展覽館前身)在漢建成，武漢同北京、上海、廣州併為四大會展中心城市，撐起中國會展業的天空。1995年的一天，原中蘇友好宮被實施爆破。全國共有4個蘇聯展覽館，至今北京、上海、廣州的展館都還在，唯獨武漢的展覽館沒有了。青山區的紅房子也在一片片地消失。

2011年，不顧包括市多名人大代表在內的公眾的反對，為修建地鐵站，江漢路上的四季美、精益眼鏡店、鄒協和金號、人民飯店等多處中華老字號歷史建築，以及具有上百年曆史的生成北里整個歷史街區，將整體拆遷，為地鐵2號線江漢路站“讓路”。其中，位於花樓街和交通路交會處的鄒協和金號，建於1920年以前，現為“永和豆漿”，是武漢市掛牌保護的優秀歷史建築。

已確定的四個歷史風貌區中，花樓街，鄱陽街已被夷為平地，漢正街正在整體拆遷。長堤街上有幾個大工地正在開工。位於曇華林附近的惲代英故居已拆除。

打響武昌起義第一槍的熊秉坤的故居被人偷偷推倒，百年老宅只剩下殘垣斷壁。僅僅一個月後，著名愛國將領馮玉祥的武漢舊居也差點被拆。

在國務院批准的99個國家歷史文化名城中，武漢市是在1986年12月8日第二批獲選的。在入選國家歷史文化名城方面，武漢因地面古建築較少而推遲入選。“武漢8000平方公里的版圖，30年時間新建築就佔了90％，老城區還有多少老房子？”目前武漢的老房子範圍已微乎其微，幾十年的建設，新房子的範圍早已是老城區的幾十倍了。如果現在的老建築仍在加速消失，武漢“國家級歷史文化名城”這頂帽子恐怕就要亮紅燈了。

中國歷史文化名街評選已進行三屆，武漢送不出像樣的參賽項目。

二，歷史建築消失的原因與解決辦法的經濟理論分析。

從經濟學角度看待歷史建築，可以發現歷史建築具有商品與公共物品的雙重經濟屬性。一方面，作為不動產，歷史建築具有商品的特徵，擁有房地產的價值，可以帶來經濟收益；另一方面，歷史建築處於城市之中，無償給公眾帶來形式美感和文化愉悦。正是由於其雙重屬性，歷史建築保護的成本與收益也不同於一般商品。

歷史建築保護的成本包括二個方面：一是機會成本，即歷史建築佔有的土地成本。二是維護成本，指對歷史建築進行修復、改善，日常管理的費用。

歷史建築保護的收益也包括兩部分，一是內部經濟收益，包括租金、商業收入，和其他作為經濟場所（如辦公、酒吧、博物館）所帶來的收益。二是外部經濟收益，指歷史建築施加給社會的某些效益，而這些效益不能由歷史建築的所有者直接獲得。例如，無償給公眾帶來形式美感和文化愉悦。由於歷史商業街區的改造成功，周邊地價、房價均大幅度增值，獲得巨大的經濟收益。

因為歷史建築成本巨大，特別是經濟高速發展時期對土地的需求使得歷史建築成本巨大的機會成本不斷攀升。而內部經濟收益較低，加之其社會效益、文化效益、土地增值效益的輻射範圍往往超過自身基地，使得周邊區域獲得經濟收益，而保護的投資者卻不能直接獲得相應的利益，故保護的成本與收益往往難以平衡，歷史建築的保護動力嚴重不足。加上我們不少歷史建築產權不清，使用者更無動力去保護它。

目前，在社會上有一些自發形成的保護歷史建築的個人和組織，在保護老建築上做了大量的工作。如和 “江夏民居”“漢口裏份” 這些沒有名份的武漢特色建築類似，曇華林原來也沒有任何名份，但在民間人士劉謙定及有關專家學者的共同呼籲下，它的命運終究得到了改寫。但因為保護歷史建築帶來的收益無法變成保護者本身的利益。所以，這股力量也是有限的，更多的人還是一種搭便車心裏：希望別人去保護，而自己坐想其成。

歷史建築保護的成本超過了它的收益。歷史建築就不可避免地面臨消失的命運。反言之，保護歷史街區也要從兩個方面着手：一是提高歷史建築的功能，二是降低歷史建築保護的成本。

1，提高對歷史建築的外部性功能的認識，開發歷史建築的使用功能

對歷史建築的外部性功能要給予足夠的認識，特別歷史建築是一種不可再生的資源，且越來越稀缺，能保存下來的歷史建築會越來越寶貴。很多老建築老街區在推土機的歡唱聲中消失。就是我們低估甚至沒有考慮歷史建築的外部性功能，在舊城改造中，如果我們對歷史建築的外部性功能不能給予足夠的認識，我們將鑄成大錯，而且是一錯再錯。

要開展各式各樣的宣傳活動，宣傳歷史建築的歷史價值、文化價值，審美價值、科學研究價值、社會價值，旅遊價值。宣傳歷史建築在社會教育、歷史借鑑和供人研究、鑑賞上的價值。不僅要站在今天的角度看問題，而且要面向未來看問題：不斷的發展使得發展的重要性逐漸降低。而不可再生的歷史建築，其價值會爆長。

直接提高內部收益。歷史建築具有一般建築不可比擬的優勢，如悠久的歷史、精美的形式、獨特的風情等等，因此，歷史建築可以突出建築、文化、歷史等營銷主題，提供個性化的產品與具有高附加值的服務，開闊的市場，實現效益的增長。成功的歷史建築保護案例不勝枚舉，如上海的外灘3號、6號、8號等建築羣保護中，許多外國頂級品牌紛紛搶駐，它們用歷史建築的華麗外衣提高自身產品的美譽度與尊貴感，開拓逐步發育的高端市場，而這些頂級公司的入駐也帶來了歷史建築保護收益的最大化。上海的蘇州河畔新天地，把歷史廠房，一些老的倉庫，賦予現代的開發理念，集休閒、娛樂、餐飲、購物於一身的“時尚沸點”發展，成為一種經典。上海石庫門“新天地”項目，該項目是新、舊街區互動開發的典型案例。由於大片保留了里弄格局，並且動用了大量的人力和資金，保留了和修復了石庫門建築的外觀立面，細部和里弄空間的尺度，並對建築內部進行較大改造，使其適應了現代辦公、商業、居住、餐飲和娛樂等現代生活形態，得到了社會各界的關注，切實拉動周邊地價上漲，獲得了始料未及的巨大成功，成為歷史街區更新的成功樣板。但是，“新天地”項目的成功也付出了高昂的改造成本，原住民的大量遷出與過度的商業和旅遊開發，破壞了該街區的原有風貌。

保護歷史街區，開發旅遊資源。不僅要強調對單個老建築的保護，更要強調對整個歷史街區的保護，對單個老建築的保護是無法保護城市的歷史風貌的，而對整個歷史街區的保護能形成規模效應，帶動旅遊業的發展。甚至可以考慮將某些單體老建築遷移至歷史街區。以提高歷史街區老建築的數量。

為了推歷史文化街區的保護，國家自2011年以來，已連續三年開展“中國十大歷史名街”評選，每一個的街道都成了其城市旅遊的金字招牌。成了他們的聚寶盆。

第一屆“中國歷史文化名街”名單

北京市國子監街 山西省平遙縣南大街黑龍江省哈爾濱市中央大街 江蘇省蘇州市平江路 安徽省黃山市屯溪老街 福建省福州市三坊七巷 山東省青島市八大關 山東省青州市昭德古街海南省海口市騎樓街（區）（海口騎樓老街） 西藏自治區拉薩市八廓街

第二屆“中國歷史文化名街”名單

江蘇省無錫市清名橋歷史文化街區重慶市沙坪壩區磁器口古鎮傳統歷史文化街區 上海市虹口區多倫路文化名人街 江蘇省揚州市東關街 天津市和平區五大道 江蘇省蘇州市山塘街黑龍江省齊齊哈爾市昂昂溪羅西亞大街 北京市煙袋斜街 福建省漳州市歷史文化街區 （漳州古街） 福建省泉州市中山路。

第三屆“中國歷史文化名街”名單

山西省晉中市祁縣晉商老街、浙江省杭州市清河坊、安徽省黃山市歙縣漁梁街、河南省洛陽市澗西工業遺產街、江蘇省無錫市惠山老街、上海市徐彙區武康路歷史文化名街、廣東省潮州市太平街義興甲巷、福建省長汀縣店頭街、雲南省大理白族自治州巍山彝族回族自治縣南詔古街、貴州省黔東南州黎平翹街、

對照這些獲選名街和不少入圍的落選者，武漢的幾條街還有不少差距。但我們一定要將獲得一，兩條中國歷史文化名街作為我們的奮鬥目標。河南省洛陽市澗西工業遺產街的參評給予我們的振動更大，它們就是用五十年代的紅房子經過兩次申報而一舉成功，而我們的紅房子正在被當成危房而被成片地拆除。

2，利用補貼與市場的手段解決外部性問題

產生負外部性（如污染）的經濟主體並未承擔社會用於治理負外部性的費用，政府通過徵税的方式將污染成本加到企業的成本中去；而對於產生正外部性效益的經濟主體，政府應給與補償。保護歷史街區產生了很大的正外部性。按照此理論，政府應對保護歷史街區的民眾予以補貼。在國外，大凡建築超過50年，房屋的所有者就會向政府申請老建築保護，並從政府領取補貼。若產權清晰，補貼的應該是房主，但我們的產權很複雜，只能將居住者視為房主。

以英國經濟學家羅納德?科斯（ronald coase）為代表的產權管理思路則認為，外部性問題的解決無須政府幹預，通過產權明晰化，並依靠有關部門方面的協商和談判，足可使外部性問題得以合理解決。因為，科斯認為政府的調節機制本身並非不要成本，他主張通過經濟主體間的談判來解決外部性問題，只要在財產權明晰，且交易費用為零，市場機制會找到最合理的辦法，並使資源達到最優狀態。

在歷史建築保護與開發過程中，歷史建築的外部經濟性體現為對周邊產業經濟利益的提升，周邊的地產商、商業運營者是外部經濟性的受益者。根據科斯定理，在產權明晰的情況下，可以由這些地產商和商業運營者與歷史建築所有者進行談判、協商，促使這部分外部經濟效益迴歸歷史建築；或者直接將歷史建築以及受其外部經濟性密切影響的地產商、商業運營者進行合併，合併後歷史建築的外部利益自然內部化了。

上海新天地項目是歷史建築的保護與周邊地區的整體開發的典型實例，香港瑞安地產公司將上海傳統里弄建築保護和緊鄰地塊的房地產開發結合起來運作，在開發前期投入了大量的資金進行了歷史建築保護，提升了街區的區位價值，通過周邊地產的升值實現了歷史建築外部經濟性的內部化。

“武漢藍灣俊園”樓盤在保護歷史建築和發展現代住房的過程中，使整個樓盤得到升值。始建於1919年的商辦紡織股份有限公司，是李子云先生創辦的紡織廠，代表近現代風格，當時動工時發現此地有歷史建築，開發商將有限公司的辦公樓整修成為小區會所，後來升級為市級文物保護建築，樓盤的文化品位頓時提升。

明晰老建築的產權有利於歷史街區的保護，與國外相比，我國曆史街區的產權問題更為複雜。很多居住者不是原房屋的所有者，而通過拆遷，他們就能得到有產權的房屋，而且居住條件也能改善，他們對拆老子有着很大的動力。這個問題如果處理？政府能否承認他們的事實產權。

政府在政策中規定老建築不得買賣，這可能是考慮到老建築的產權問題太複雜。對於產權清晰的老建築。應該鼓勵老房子通過市場交易而讓懂它的人擁有。

3，政府規劃是降低保護成本的最有力手段

在降低保護成本方面，關鍵是要降低土地的機會成本，國外在此方面有很成功的做法，那就是不在老城區建新城，我國的青島，夏門等也是沿用了這一思路，據研究文獻，若即要保護老城，又要在老城中建新城，則會矛盾重重。所以，要保護歷史街區，很重要的一點是不要在歷史街區建新樓，更不允許搞“大拆大建”的舊城改造。這就需要政府在規劃上嚴格把關，從目前情況看，好像只有曇華林有這個條件。整個武昌歷史文化風貌區沒有大的工地，所有的高樓均在中山路以外，這就是類似於在老城之外建新城的思路。這為我們保護老城區提供了一個絕佳的機會。保護好曇華林，將曇華林打造成歷史文化街區，這是留給我們的最後一個機會。

XX年，啟動了曇華林歷史街區保護工程。該街區位於武昌老城區東北部、花園山北麓，規劃用地面積約1平方公里。這裏是近代中西文化交流、碰撞、融合的標誌性歷史地段。已查明的歷史建築和遺蹟52處，其中3處為市級文物保護單位，21幢建築列入了武漢市優秀歷史建築名冊。曇華林歷史街區融匯了自然生態文化、古城文化、中西合璧的建築文化、教育文化、宗教文化和街巷文化，集中展現了武昌近現代的文化生態環境。按照“以重點歷史建築風貌保護為主，形成山、城、街巷、建築為基本特色的歷史文化街區”的目標，具體實施了三期工程。一是仁濟醫院等八處歷史建築修繕及周邊環境整治工程；二是正街西段（胭脂路—得勝橋）道路綜合改造工程；三是花園山小森林建設工程。XX年，先期啟動了一期工程，列入首批修繕的優秀歷史建築有原仁濟醫院、孫茂森花園遺址、教士公寓樓、嘉諾撒仁愛修女會禮拜堂，曇華林34號、32號、81號江夏民居、翁守謙舊居等8處，修繕歷史建築5727平方米。

四，歷史風貌區建設的總體思路與原則

歷史風貌區建設的總體思路是：“保留建築風格，重現歷史魅力；完善內部功能，融合現代需求；優化社區結構，展現時代風采”。通過保護、整治和改造，挖掘優秀歷史建築的文化內涵，使之成為中心城區的特色亮點和市場賣點，提升城市品味，打造文化品牌，繁榮武漢經濟。保護工作堅持了四項原則：一是保持原有建築風貌。保持原有的建築風格、整體造型和細部裝飾，採用先進的工藝和材料，在外觀上整舊如舊，有效保留和保護建築物所藴涵的歷史沉澱、文化底藴和地方特色。二是繼承和創新相結合。在保留原有風貌，繼承近代文化的同時，結合武漢特點和現代需求，對建築物內部徹底改造，提高建築物的綜合品質和使用功能。三是與周圍環境相協調。結合優秀歷史建築的地域特點、周邊環境、功能配置，制定高品位的規劃方案；在保護建築物外部歷史風貌的同時，提供現代的設施和功能。拆除周邊一般建築、提供公共活動空間，增設休閒文化設施、提高綠化覆蓋率，營造優雅的周邊環境。四是社會效益與經濟效益相統一。通過保護改造，充分體現其歷史價值和觀瞻價值。通過建築物功能置換、內部改造、環境營造、商業運營，充分發揮歷史優秀建築的經濟價值，實現社會效益與經濟效益的有機統一。