方案可行性調研報告（精選3篇）

方案可行性調研報告 篇1

本項研究為規範的可行性研究，主要任務是論證廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規範，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規範的可行性研究，本項研究的原則是：

◆ 項目有關經濟技術和綜合建築面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陝西省建築設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統計與編制而成;各類房地產開發市場的成交數據則主要來源於**市國土房管局;建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與**市建設委員會公佈的**市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關於建安工程造價的資料作為對比。

◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發項目完全由**市**房地產開發有限公司全資興建的方案，擬分為三組採取滾動的開發形式;本項目各類物業的測定價格與分析比較是根據對本項目周邊物業市場的調查統計數據所得，並經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區所普遍慣用的房地產開發項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出。

◆ 本開發項目的各項財務分析部分，按照目前**市各類房地產開發物業的投資經驗以及本項目的實際數據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規範要求、計算模式以及測算要求。

第一章 **市社會經濟發展概況

1.1**市經濟社會發展概況

**市位於廣東省東南部、三角洲東北端，南臨**大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。**市地處低緯度，北迴歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候温和，屬南亞熱帶季風氣候區。

**市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，**市經濟基礎相當薄弱，直到1979年，全市國內生產總值6.76億元，工農業總產值6.66億元，其中工業產值僅為2.67億元。改革開發以後，特別是1988年地改市之後，全市經濟社會進入了迅速發展、充滿生機活力的時期。

20多年來，**市國民經濟持續快速發展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發生了巨大的變化。已由一寂寂無聞的邊陲之地變為一方備受關注的投資熱土，從一個典型的農業經濟區域變為進入工業化發展階段的新興城市。

20xx年，全市實現國內生產總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，20xx年翻了三番多，年均增長20.2%。20xx年行政區劃調整後，**市現轄惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區都屬於珠三角地區。全市總面積11158平方公里，城鎮建成區面積94平方公里。按**市統計年鑑口徑，20xx年底，**市總人口為333.72萬，其中户籍人口(常住人口)283.02萬人，外來人口(暫住人口)50.7萬人。全市現有78個鄉鎮，10個街道辦事處，1066個行政村，並設有兩個國家級開發區：大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新技術產業區。

**市人民政府駐地惠城區，惠城區土地總面積1410.2平方公里，總人口91.78萬;惠陽區土地總面積1262.1平方公里，總人口50.77萬。

1.2**市經濟社會發展歷程與特點

縱觀**市近二十幾年的社會經濟發展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發後到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段，1978年到1988年是**市經濟發展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產業逐漸向珠三角轉移。

**市的經濟發展比之改革開放前發展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達到33.04億元;人口年均增長1.3%，1988年達到218.06萬人;城鎮建成區面積年均增長4.6%，1988年達到27.75平方公里;地方財政收入年均增長14.3%，1988年達到2.08億元;工業生產總值年均增長21.8%，1988年達到20.7%億元;人均GDP年均增長8.5%，1988年達到1526元;三次產業比重從1978年的一產獨大發展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業的比重始終最小，**市還沒有完成從農業市到工業市的蜕變;這一期間，**市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由於基數太小，**市經濟並沒有出現質的飛躍。

1989—1993年是**市經濟從起步進入快速發展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮建成區面積年均增長24.7%，外貿出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，**市工業生產年均遞增57.6%，第二產業的比重迅速上升到首位，1993年佔GDP的47.8%，第一產業迅速下降，1993年佔GDP的17.5%，成功實現了從農業市向工業市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處於房地產開發的高潮，當時的是房地產投機狂潮最集中的地區之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使**市經濟發展達到輝煌的頂峯，同時也托起**市人民對本市經濟發展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在進行談判的啟動和終止。這些事件對經濟社會發展產生了極大的影響，隨着房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，**市的經濟發展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是**市經濟發展重歸理性的階段，在這一階段，**市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續健康快速穩定的發展。在此期間，國內生產總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長13.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿出口總額年均增長16.7%，工業生產總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區的石化產業將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產業集聚效應將為大亞灣的工業化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個**市的跨越式發展提供契機。

1.3**市的區位條件

**市是珠三角東部聯繫粵東地區的區域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發達城市和國際大都市香港。**市區西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，**市南部的澳頭港到香港中環碼頭僅47海里。

良好的區位條件是區域經濟快速發展的重要因素，其毗鄰香港的優越區位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發展快於東岸，改革開放後，由於東岸接近香港，近水樓台的優勢突現，到20xx年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區位條件，東部地區與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發展提供動力，使東岸經濟發展迅速趕上並超過西岸。

根據有關方面的測算，在廣東、香港企業北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，製造業外資企業單位數量便增加0.58%至0.61%，製造業外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務業外資企業單位數量增加0.34%至0.37%，服務業外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進入新的世紀，區位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業將大大促進珠三角的全面發展。作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區位優勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。

1.4石化項目和大亞灣經濟區的建設

落户大亞灣的中海殼牌石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。項目採用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。該項目已於20xx年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到20xx年正式建成投產。

未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發展空間，正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業落户，使成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經濟技術開發區是國家級經濟開發區，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅遊資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發展臨海大型工業項目的優越條件。

大亞灣在努力構建完整的石化產業鏈方面有很大優勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場佔據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利於大亞灣吸引其他跨國企業的集聚，進而構成完整的石化產業鏈。開發區內已有東風本田等一批汽車零部件企業，形成了一定的產業規模，隨着日本三大汽車生產商進入珠三角地區，大亞灣汽車裝備業的發展前景十分可觀，特別其優越的港口條件將使本區域有可能形成大型汽車裝備業的出口基地。如果從更大範圍來看大亞灣，其發展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處於尚待開發狀態，具有發展多個大型工業項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。

1.5**市在珠三角的地位和作用

目前，是珠三角東部聯繫粵東地區的交通樞紐，是珠三角電子信息產業生產基地之一，是珠三角主要的生態農業供應基地和生態環境保障區。惠陽市改市劃區，拓展了中心城區的發展空間，從地理位置上實現了從沿江城市向沿海城市的轉變。正在建設中的中海殼牌石化項目將給**市經濟發展增添一台強有力的發動機，推動工業化進程，拉長產業鏈，使成為珠三角乃至華南地區的重要化工基地，改變在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業支撐。

同時，石化產業區的開發使產業空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發展，推動**市走向真正意義上的沿海城市。隨着繼續加強與深圳、香港、東莞的聯繫，對旅遊資源的開發利用，對生態環境的加強保護和建設，**市未來將成為珠三角重要休閒旅遊基地，成為珠三角東部產業轉移的最直接承接地。

方案可行性調研報告 篇2

當前，隨着農業發展進入新的階段，人民生活全面邁入小康和我國加入世貿組織，農產品安全工作已經提上各級政府重要議事日程。在省十一次黨代會上，省委明確提出，要建設生態更優化、山川更秀美、環境更安全、經濟更發達的“綠色浙江”的宏偉的目標。發展綠色食品產業是進一步貫徹落實省黨代會精神的具體行動，是建設“綠色浙江”，打造綠色浙江農業和農產品安全工作及正在實施的浙江綠色農產品行動計劃的重要組成部分，並起着積極的示範帶動作用。發展綠色食品符合農產品發展方向，是引導和促進農業結構戰略性調整的一項有效措施。綠色食品將成為我國農產品擴大出口的一支新興的主導力量，是積極應對入世挑戰的重要工作。對於提高我省農產品在國際國內兩個市場的競爭力、幫助廣大農民增收、促進農業增效、推進我省傳統農業向現代農業的轉變具有十分重要的意義。我省到目前為止累計開發蔬菜、茶葉、酒類、罐頭、鮮果、糧油、乾果、海產品等不同種類的綠色食品56只，綠色食品生產資料1只。現標誌有效使用權期內的產品40只。綠色食品產量10萬多噸，銷售額4億多元，利潤5000多萬元，全省省內綠色食品生產基地監測面積超過4萬多畝。還有28只產品已通過環境監測，正在進行初審。綠色食品產業呈現良好的發展態勢。但從總體上看，我省綠色食品工作的發展還比較遲緩，與打造綠色浙江農業的要求還有比較大的差距。截止XX年底，全國綠色食品企業達到1217家，有效使用綠色食品標誌產品2400個，實物總量達萬噸;年銷售額500億元，出口額4億美元。我省綠色食品所佔的份額與我省在全國農業經濟中的地位極不相稱。隨着農業和農村經濟發展進入新階段和我國加入世貿組織，綠色食品發展所處的外部環境發生了重大而深刻的變化。特別是農產品質量安全問題上升為農業發展的突出矛盾，加強農產品質量安全工作已成為一項全局性、戰略性的重大任務。新形勢為綠色食品事業提供了新的歷史機遇，創造了全面加快發展的有利條件。為了逐步建立起綠色食品銷售服務網絡，創新經營機制，大力開拓綠色食品國內外市場，進一步發揮綠色食品品牌效應，提高市場競爭力和佔有率，依靠市場機制大力推動綠色食品產業的發展，我們準備利用麗水市蓮都區浙西南農貿城現有硬件設施條件聯合建設浙江省綠色食品展示交易中心。

一、目的意義

1、建設浙江省綠色食品展示交易中心是構建浙江綠色食品市場體系的當務之急。綠色消費是世界性的潮流。我國綠色食品產業發展形勢良好。浙江是全國的資源小省，經濟大省。浙江農業必須走綠色食品產業的道路，浙江完全有能力、有條件成為全國發展綠色食品的先進省份。目前，浙江綠色食品產業發展尚處於相對滯後水平，迅速構建浙江省綠色食品市場體系，儘快形成綠色食品消費交易中心，是浙江發展綠色食品產業、迅速達到全國領先水平的關鍵。全省大部分農產品市場都以發展綠色市場為已任，開業在即的麗水市浙西南農貿城更是高舉綠色市場大旗。全省開發綠色食品的企業也不斷湧現，唯綠色食品展示展銷中心尚未問世。從全國而言，目前也只有哈爾濱等幾個為數不多的城市建有綠色食品展示交易中心。

加快建設浙江省綠色食品展示交易中心，將綠色食品的展示展銷與綠色食品的發展培育有機結合，可迅速促進綠色食品市場的發展壯大，從而帶動綠色食品生產基地的形成。可以認為，加快建設浙江省綠色食品展示交易中心，乃是構建浙江省綠色食品市場體系的當務之急。

2、 建設浙江省綠色食品展示交易中心 ， 麗水具有得天獨厚的條件 。 從自然條件分析，麗水是國家級生態示範區，森林覆蓋率達79.1%，是華東乃至全國少有的“生物基因庫”。麗水是浙閩六大水系之源(甌江、錢塘江、閩江、飛雲江、靈江、交溪)，是東南沿海發達地區的生態屏障。麗水是沿海發達省份中的欠發達地區，綠色生態是麗水的後發優勢。從產業基礎分析，在生態示範區環境中生產的農產品，從廣義而言，均為綠色食品。以此這基礎，通過若干年的努力，麗水完全可以建設成為可持續發展的，以市場為導向、現代科技為支撐，充分發揮生態優勢，具有區域特色，現代化特徵明顯的“綠色產業集聚谷地”，各種生產要素將向綠色產業集聚，產業結構朝着綠色經濟的方向調整，經濟戰略重點向綠色經濟傾斜。在培育綠色食品產業的過程中，勢必會帶動綠色市場的形成，促進生態旅遊業等相關的綠色產業的形成與發展。

3、建設浙江省綠色食品展示交易中心，麗水具有較好的工作基礎。中共市委、麗水市人民政府審時度勢，提出了“生態立市、綠色興市，建設浙江綠谷”的奮鬥目標，並正在積極籌辦首屆中國麗水綠色食品節，這完全符合浙江省第十一次黨代會提出的“建設綠色浙江”的戰略決策，同時也是對麗水基本實現現代化戰略目標的準確定位，是麗水對外開放，吸引人才、技術和資金的新亮點，謀求跨越式發展的新途徑。有此共識，全市特別是蓮都區，已經初步形成了以市場為導向，效益為中心，產業化經營為載體，科技進步為動力的綠色食品生產體系，綠色無公害生產技術標準和綠色無公害生產基地已初步建成。到XX年6月，已經制定並實施了柑桔、桃、稻米、蔬菜、茶葉、甜玉米、食用菌、禽、畜肉等九類主要農產品綠色無公害生產技術標準和10個主要農產品質量控制標準以及農藥管理辦法，並以此為標準，建立了30個總面積2萬畝的綠色無公害農產品示範基地，6個總飼養量84.5萬羽(頭)的無公害畜禽類基地，生產出一批經國家認證的有機食品、綠色食品、無公害食品和經省認證的浙江省綠色農產品，至XX年3月，全市先後取得7個國家認證的綠色(或有機)食品，2個浙江綠色農產品。僅XX年7月，蓮都區就有6個產品申請綠色食品認證，到年底，全市將有更多的綠色食品通過認證。

二、建設內容與目標

(一期)：

建設內容：

1、舉辦首屆中國麗水綠色食品節展示展銷會。

2、在首屆中國麗水綠色食品節展示展銷會的基礎上，建設常設的浙江省綠色食品展示展銷廳，面積近1000平方米，常年開展綠色食品展示展銷。

3、在因特網上建立浙江省綠色食品網站。

預期目標：

完成這三項建設內容，可實現實物展示展銷與網絡展示展銷相結合，可常年展示浙江省綠色食品、農業產業化經營成果和效益農業發展風貌，逐步形成以麗水為中心的浙閩贛皖毗鄰地區區域性的綠色食品市場。

二期目標：第二期擬建設佔地20-30畝的浙江省綠色食品展示展銷中心，通過招商、招展，浙江省綠色食品展示展銷中心的帶動力、影響力將擴展到以上海為中心的長江三角洲經濟區，麗水市也將發展成這一區域的綠色食品消費、生產和交易中心。

三、申報單位與運作機制：

麗水市蓮都區人民政府農業產業化協會(籌)，是麗水市蓮都區農業龍頭企業的自治組織。主要職能為：農業產業化政策調研、龍頭企業服務、農產品銷售服務、市場信息服務、企業項目招商引資等。

麗水市浙西南農貿城開發有限公司。成立於1999年9月，是一家註冊資金700萬元的股份有限責任公司。本公司總規劃用地100畝，一期開發60畝，總投資8000萬元，固定資產7200萬元。建築面積4.8萬平米,商鋪514間,倉儲面積1.2萬平米,冷庫800號級。公司成立開始，就以建設綠色市場、網絡市場、品牌市場為已任。將於XX年8月28日試營業，目前正積極籌備承辦首屆中國麗水綠色食品節展示展銷會，市場正式開業將與12月首屆中國麗水綠色食品節開幕同步進行。

本項目實行市場化運作，由上述兩申報單位組建具有企業法人資格的浙江省綠色食品發展有限公司(方案另報)，承擔浙江省綠色食品展示展銷中心的建設任務。

四、經費預算150萬元。其中：

1、展示展銷大廳：目前以租賃方式，年租金約4-5萬元。

2、浙江省綠色食品網站建設經費90萬元(見表1)，機房及辦公用房目前以租賃方式，年租金約5萬元。開辦經費(辦公設施與交通工具等)約50萬元。

3、經費來源：

申報單位自籌100萬元，要求省財政支持50萬元。

方案可行性調研報告 篇3

(一)項目背景

1 項目名稱：

“聯想高科•經典都市”居住小區

2 承辦單位概況：

“世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元(“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發)。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢•中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於XX年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。

3 可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

(二)項目概況

1 地塊位置：

關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科•經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。

2 建設規模與目標：

土地面積：270畝(180090平方米) 容積率：1.75(本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值) 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入)

3 周圍環境與設施

(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;

(2)魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙;

(4)華中科技大學，中南民族學院等高校環繞;

(3)武漢光谷cbd中心光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格： 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28% 項目內部收益率：25.39%

(三)項目建設緣由

1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。

2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特徵就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將佔據主導地位。隨着中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。 因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由於本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敍述。

3 由於市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略 從土地供應的角度分析，由於土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨着土地供應市場的秩序日益規範化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而後兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。 本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動週轉和項目建成收益創造了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利於對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場並不多見。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。 4 項目開發優勢所在 世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依託於聯想集團的高科技理念和品牌優勢

(四)市場分析

1 武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,佔國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬;能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);温哥華(加拿大)。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

2 光谷地區房地產住宅市場分析

(1)“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨着國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批准為國家光電子信息產業基地(簡稱“武漢•中國光谷”)。 “武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持;以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架;“武漢•中國光谷”依託國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有着良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。 武漢東湖新技術開發區50平方公里範圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬餘名大學生從這裏走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次於北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

(2)建築類型

武漢市(光谷地區)住宅類建築其類型現狀： ●多層。作為一種最為普遍的建築形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和後湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建築形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是佔着絕對的比例。 ●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位於金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上户型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位於青山區工業二路上的 “寶安•公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。 ●高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。 ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse(即聯排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，並且位於郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美;另一方面是因為隨着二次置業者在購房人羣中所佔的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。 本項目建築類型： 以高層(c型)為主幹，周圍點綴佈局(a、b、d、e型)多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。 配比： 多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標羣如下：

(1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士;

(2)周邊高校的教師以及工作者;

(3)欲改善居住條件的置業者;

(4)政府及企事業單位中層以上管理幹部;

(5)外地來漢的經商者。

(6)其他

(五)結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

(一)市場概況

1 武漢市總體經濟狀況

武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,佔國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。 得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬;能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);温哥華(加拿大)。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

2 武漢房地產市場概況

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。 武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影想是十分明顯的。 形成了　二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。 部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

3 武漢商品住宅價格走勢

XX年武漢市房地產市場呈現出市場活躍，交易量放大，價格上漲並逐步走高的態勢。本季度洪山區高檔物業依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區：XX年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區指數 第四季度 1145.39 第一季度 1273.52 第二季度 1327.12 第三季度 1451.75 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區域樓盤有充足的消費羣體高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上;當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由於均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，此季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大户型化發展的趨勢。 坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在XX元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持着較好的銷售勢頭;銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右;均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍郡經過6月底的暫停銷售後於8月重新登場，呈良好態勢。

4 武漢主要商品住宅樓盤XX年銷售大勢

1.市場整體活躍，樓盤銷售順暢 XX年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400餘套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區域的銷售價格均上漲約100元/平方米。 2.名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸於市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環境、功能及服務特色方面，講究名家規劃與設計、名家建築與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位於漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間裏就售出了137套。武漢市另一個同樣屬於成功人士居住的高檔樓盤“麗島花園”，則是在藉助優勢的臨湖地理位置優勢之外，仍然十分注重小區內部的環境建設，這在武漢市的樓盤環境設計中可以説是佔據着首屈一指的地位。同樣，武漢市還有着像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有着以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業管理公司來提升品牌魅力的樓盤。